法人化で節税

不動産投資の節税というと避けて通れないのは法人化です。

 

法人化するとなぜ節税になるのでしょうか?

 

それは

・ 法人の方が最高税率が低いから

・ 収入の少ない親族へ所得を分散できるから

・ サラリーマン大家さんの場合、小規模企業共済に加入できるから

・ 生命保険を利用した節税など法人ならではの節税策があるから

・ 赤字の7年間繰越し、売却損益の通算など税制が優遇されているから

です。

 

不動産賃貸に限らず、自営業で年収1,000万円を超えてくると法人を持つのが当たり前になってきます。

それほど節税の基本なのです。

商店街の看板をよく見てみましょう。

田中文具店(有限会社田中文具)など、個人商店に見えるが法人組織である店舗が多いと思います。

 

ただ法人を作ればいいわけではありません。

不動産賃貸業で法人化する場合、法人の売上をどのように計上するかが重要になってきます。

 

(1)不動産所有法人

節税効果が最も高いのが不動産所有法人です。

この形態であれば、よく言われる「法人化は年利益1,000万円~」という基準に当てはまらず、少額の利益でも節税効果が出ます。

 

賃貸不動産を法人が所有するので家賃収入が全て法人に入ります。

そして個人は法人から給与の支給を受けます。

 

問題は、融資を受けて購入する場合、法人名義で融資を受けなければならないことです。

また既に個人名義で所有している不動産を法人名義とする場合には、不動産取得税や登記費用がかかってしまいます。

 

不動産所有法人を利用する場合には、初めから法人名義で購入する又は返済の終わった不動産を法人名義にすることが基本となります。

 

(2)一括借上法人

節税効果が(1)よりも低いのが一括借上法人です。

この形態では、ある程度の規模がなければあまり節税効果は見込めません。

 

個人所有の賃貸不動産を法人が一括で借上げ、法人名義で入居者と賃貸借契約を結びます。

 

(3)管理法人

節税効果が低いものの、導入が簡単なのが管理法人です。

この形態でもある程度の規模がなければあまり節税効果は見込めません。

 

個人所有の賃貸不動産を法人が管理し、管理料を取っていくことになります。

 

それぞれの法人の納税額は下記のようになります。

(注)法人への収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

区   分
個  人
管理法人
サブリース法人
所有法人
給与0 不動産500万
1,072,500円
985,000円
842,500円
680,500円
給与0 不動産1,000万
2,764,000円
2,600,000円
2,512,000円
1,938,000円
給与0 不動産2,000万
7,204,000円
6,837,000円
5,848,500円
5,903,000円
給与500万 不動産500万
2,869,000円
2,579,000円
2,459,000円
1,753,000円
給与500万 不動産1,000万
5,269,000円
4,746,500円
4,562,000円
3,080,500円
給与500万 不動産2,000万
10,559,000円
9,267,000円
8,863,500円
7,045,500円
給与1,000万 不動産500万
5,019,000円
4,729,000円
4,609,000円
3,444,500円
給与1,000万 不動産1,000万
7,559,000円
6,931,500円
6,712,000円
4,772,000円
給与1,000万 不動産2,000万
13,059,000円
11,767,000円
11,363,500円
8,737,000円

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