新築物件vs中古物件

不動産投資の際に新築と中古のどちらが有利なのでしょうか?

 

新築のメリット

(1)その土地の賃貸需要に合わせた間取りで建築できる

(2)新築時は入居者を集めやすい

(3)新築時は比較的賃料を高く設定できる

(4)耐用年数が長く、給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く行われる予定がない

 

新築のデメリット

(1)計画~完成までの期間も借入金の利息などの経費が発生する

(2)土地を既に所有している場合を除き、銀行融資を受けにくい

(3)減価償却期間が長いため、1年当たりの減価償却費が少なくなる傾向がある

(4)利回りを考えて建築会社が価格を提示するので利回りが低くなる傾向がある

 

中古のメリット

(1)既に入居者が入っているので、すぐに家賃収入が入る

(2)賃料が既に設定されているので、計画がしやすい

(3)建物、土地の評価が固まっているので銀行融資を受けやすい

(4)減価償却期間が短いため、1年当たりの減価償却費が多くなる傾向がある

(5)新築より価格が安くなる傾向があるので利回りが高い

 

中古のデメリット

(1)既に入っている入居者の賃料を上げにくい

(2)給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く必要になる可能性がある

 

 

まとめ

賃料重視の場合には、単純に利回りの高い中古物件をお勧めします。

値上がり益重視の場合にも、購入価格が低い中古物件がよいでしょう。

相続税重視の場合には、相続発生まで何年かかるかわかりませんから、耐用年数が長い新築をお勧めします。

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