消費税増税の影響

消費税は現在5%ですが、民主党、自民党共に消費税増税を打ち出しております。

7、8%を挟んで10%と見られていましたが、いきなり10%となりそうな情勢です。

 

不動産賃貸業に消費税増税はどの程度影響するのでしょうか。

 

☆ これから購入される方

 これから賃貸不動産を購入、建築される方は建物価格に上乗せされる消費税が増加します。

 1億円で建築予定ならば、1億500万円だったものが1億1,000万円必要になります。

 中古物件を購入する場合には、土地価格には消費税がかかりませんが建物価格には消費税がかかります。

 建物は高く、土地は低く購入することがキャッシュフローの確保には重要なのですが、建物を高くしてしまうと消費税の負担が増えてしまいます。

 そこで、総額を決めてから土地、建物価格を按分するような配慮が必要です。

 一方、売主側では納税する消費税を抑えるため、一層建物価格を低く設定することが予想されます。

 

 ここで負担した消費税を還付する消費税還付も住居用では還付できないケースが増えました。

 単純にオーナーの初期負担が増すことが予想されます。

 

☆ 既に賃貸を行っている方(免税事業者)

 既に賃貸を行っている方で免税事業者(基準期間の課税売上高が1,000万円以下である事業者)は、今後も消費税を納める必要がありません。

 免税事業者であっても消費税を取ることは認められていますので、駐車場・店舗・事務所を賃貸している場合には増収になります。 

 

(例)免税事業者が店舗を賃貸、家賃は年間600万円(税抜)である。

 消費税5%の場合・・・家賃収入630万円 消費税納税0円

 消費税10%の場合・・・家賃収入660万円 消費税納税0円

 

 なお、インボイス制度が導入された場合、免税事業者は消費税を取ることができません。

 上記例の場合には消費税率に関わらず家賃収入は600万円となり、30万円の益税を受けられなくなります。

 

☆ 既に賃貸を行っている方(課税事業者)

 既に賃貸を行っている方で課税事業者(基準期間の課税売上高が1,000万円超である事業者)は、今後も消費税を納めます。

 簡易課税制度を利用していれば益税が増加し、簡易課税制度を利用していなければ損得はありません。

 あくまでも消費税増税分を賃料に反映できればの話ですが・・・

 

☆ 賃貸不動産の売却をした場合

 課税事業者(基準期間の課税売上高が1,000万円超である事業者)が賃貸不動産を売却した場合には、建物価格の消費税を納める必要があります。

 不動産取引は総額を決めてから土地価格、建物価格を按分する傾向があるので建物価格が高いと思わぬ税負担が発生する可能性があります。

 

☆ 地主さんの駆け込み需要に注意

 既に一部の建設業者さんから「消費税増税前の駆け込み需要に期待」との声が聞こえてきます。

 地主さんが強い地域では突然たくさんの賃貸住宅が建築されその地域の需給バランスが壊れる可能性があります。

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