地主さんにはかなわない

不動産投資をする際に地主さんと同じ土俵で勝負をしてはいけません。

 

地主さんの不動産投資の目的は多くの場合、相続税対策であり、賃貸収入ではありません。

 

私のお客様の多くは土地、建物を合わせて表面利回り10%前後の中古物件を探しています。

しかし地主さんは土地を持っているにも関わらず、建物価格だけを基準に利回り10%未満でも賃貸不動産を建築します。

多くの地主型ハウスメーカーも10%未満の企画書を持ち込みます。

中古物件を考えている方から考えれば信じられない数字です。

土地価格を除いて10%ですよ?

 

また、地主型ハウスメーカーは地主さんが1棟建築するともう1棟、もう1棟と営業します。

地主さんは同じ地域に固まって土地を所有していますから、突然その一帯が賃貸激戦区になる可能性があります。

先日も私の事務所の近くにレオパレスさんで1棟建築、その横に空き地があったのですが、その空地にもレオパレスさんで建築がはじまりました。

 

このような地主さんが強い地域は将来、賃貸激戦区となり賃料相場が下がる危険があります。

地主さんは相続税対策がメインですから賃料を下げることが比較的容易です。

(というより、ハウスメーカーの一括借上げが多いのでハウスメーカーのスケールメリットで値下げしてしまいます。)

 

地主さんが強い地域、ハウスメーカーの賃貸物件の周りが駐車場、空き地、畑である地域は要注意です。

トラックバック(0)

トラックバックURL: http://setsuzeiooya.com/mt/mt-tb.cgi/55

コメントする

   お問い合わせ

1部 不動産投資の目的
 1 賃貸事業拡大目的
  →積算の高い物件狙い
  →ボロ物件を修理

 2 所得税対策目的
  →超短期投資法

 3 副収入目的
  →ワンルーム買い増し

 4 相続税対策目的
  →法人名義で建築

2部 不動産購入前
 1 信頼できる業者を探す
 2 複数の専門家に相談する

3部 不動産探し
 1 表面利回り
 2 構造
 3 立地
 4 積算評価
 5 価格は売主の希望価格
 6 同じ物件を見かける
 7 未公開物件とは

4部 融資付け
 1 融資を受けられる金額
 2 バランスシート
 3 融資を考えた確定申告

5部 不動産投資の基礎知識
 1 なぜ不動産投資なのか
 2 不動産投資のポイント
 3 利益とキャッシュフロー
 4 短期売買は儲からない?

6部 不動産購入編
 1 建物は高く、土地は低く
 2 固定資産税の精算金

7部 不動産売却編
 1 出口戦略とは
 2 不動産売却時の税金
 3 特定事業用資産の買換特例

8部 比較で分かる不動産投資
 1 1棟買いVS区分所有
 2 新築VS中古
 3 都市部VS地方
 4 鉄筋コンクリートVS木造
 5 住居用VS事務所・店舗用
 6 家賃保証VS非家賃保証
 7 変動金利と固定金利
 8 保険の年払と一括払

9部 節税・税金対策
 1 節税と脱税の違い
 2 「経費を増やす」とは
 3 節税の優先順位
 4 消費税還付
 5 まずは青色申告
 6 購入名義を工夫する
 7 法人化で節税(総論)
 8 不動産所有法人
 9 サブリース法人
 10 不動産管理法人
 11 青色事業専従者給与
 12 旅費交通費
 13 小規模企業共済
 14 生命保険で節税
 15 9室と10室で大きな差
 16 出張日当で節税

10部 税務調査対策
 1 抜き打ち調査はない
 2 修正申告と更正処分
 3 「お土産」とは
 4 購入・建築初年度の調査
 5 不動産賃貸(個人)の調査
 6 不動産管理会社の調査
 7 サブリース会社の調査
 8 不動産所有会社の調査

11部 あの節税策の短所
 1 築22年以上の木造を買え
 2 管理法人は万能ではない
 3 減価償却定率法で節税

12部 借地権と底地権
 1 借地権とは

13部 法人化のポイント
 1 株式会社or合同会社
 2 資本金はいくら?
 3 株主(出資者)は誰?
 4 決算期は何月?

14部 コラム
 1 消費税増税の影響
 2 地主さんにはかなわない
 3 仲介手数料は3%?
 4 相続税還付とは
 5 帳簿作成には専用ソフト
 6 取得税・登記費用の資産計上不可

15部 あの情報商材の中身
 1 超合理的節税法
 2 節税投資のススメ
 3 健康保険を安くする方法
 4 改正で200万円超節税法

16部 不動産投資にかかる税金
 1 不動産取得税
 2 登録免許税
 3 印紙税
 4 所得税と住民税
 5 事業税
 6 固定資産税

17部 届出・申請書と記入例
 1 個人事業の開廃業届出書
 2 青色申告承認申請書
 3 青色事業専従者給与の届出
 4 給与支払い事務所の開設届
 5 源泉税の納期の特例申請書

18部 おススメの書籍
 1 ここまで明かしたく
   なかった節税強化書
 2 家主さん、地主さん、
   もっと勉強して下さい。
 3 アパマン経営、なぜ
   失敗するのか
 4 中古のワンルームを
   3戸持ちなさい
 5 無税入門

このサイトは志賀公斗税理士事務所が運営しています。
お問い合わせ、講演・取材依頼、広告のお申し込みは
こちらより

姉妹サイト
すごく詳しい相続税節税サイト