出口戦略とは

不動産投資の出口戦略とは、最終的に投資不動産をどうするのか?の戦略のことです。

 

木造住宅はもちろん、鉄骨・鉄筋コンクリート住宅でもいずれは古くなって使えなくなります。

その時又はその前にどうするのか、ある程度考えておかなければなりません。

 

「私が死ぬまでは建物が持つから大丈夫」という方もいます。

しかし、相続人はいずれ出口戦略を考えなければなりません。

 

出口戦略としては大きく4つあります。

(1)価値のあるうちに売却する

(2)老朽化した状態で売却する

(3)老朽化した建物を取り壊し、更地として売却する

(4)老朽化した建物を取り壊し、新規に賃貸不動産を建築する

 

出口戦略として一般的なのは(1)の価値のあるうちに売却することです。

私は短期売買は儲からないと考えています。

高望みをしてはいけません。

あなたが購入した時より築年数は増加し、建物の価値は減少しているのですから。

思わぬ高値で売却できる場合、土地価格が上昇している場合には売却してもよいでしょう。

土地価格が下落している現状で出口戦略を勧めるのは仲介手数料を稼ぎたい仲介業者の思惑です。

 

(2)の老朽化した状態で売却するのは、出口戦略と言うよりは出口戦略を考えていなかった為に行きついた状態と言えます。

修繕を行うにしても多額の費用がかかりますし、売却するとしても建物はほぼ無価値の評価、逆に入居者の追い出し費用や取り壊し費用を考えると土地相場以下の価格で売却しなければならないケースが多くなります。

 

(3)の老朽化した建物を取り壊し、更地として売却するのは、土地の条件が良ければ思わぬ高値で売却できる場合があります。

この場合は買い手が不動産賃貸業に限らず、建売りを目的とする業者や店舗用地として売却できることがあります。

デメリットとしては売却による現金収入の前に多額の支出が発生することが挙げられます。

自然と入居者が転居してくれれば助かるのですが、立退き費用は高額になるケースがありますし、取り壊し費用もある程度覚悟しておかなければなりません。

 

(4)の老朽化した建物を取り壊し、新規に賃貸不動産を建築するのはイメージがしやすいかとは思います。

しかし(3)以上に収入が発生する前に多額の支出が発生しますし、立退き→取り壊し→新築と収入が発生するまでの期間が長期に渡ります。

現金収支の計画は慎重に立てる必要があります。

 

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