特定事業用資産の買換特例

不動産の売却時の特例は数多くありますが、不動産投資家として知っておきたい特例の1つがこの特定事業勝資産の買換え特例です。

 

税務上の買換え特例というのは全て課税の繰延であって減税ではありません。

 

今払う税金が少なくなるだけであって、その分将来の税金が増加します。

税率によっては損をする場合もあるので事前のシミュレーションが重要です。

 

特例の内容ですが、売却益の80%又は買換資産の80%を売却益から差し引くことができます。

 

(例1)原価1億円の不動産を2億円で売却し、別途2億円の不動産を買換資産として購入した。

    この不動産は10年超保有している

 

・ 原則

 2億円 - 1億円 = 1億円(売却益)

 1億円 × 20% = 2,000万円(所得税及び住民税)

 

・ 買換特例

 {2億円×(2憶円-2億円×80%÷2億円} - {1億円×(2憶円-2億円×80%÷2億円} = 2,000万円(売却益)

 2,000万円 × 20% = 400万円

 

このように買換特例を使うと売却時の税金を減少させることができます。

しかし、圧縮された8,000万円の売却益は土地及び建物の原価から控除され買換資産の売却時の原価の減少し、建物の減価償却費も減少します。

従って、所得税及び住民税の税率が売却時の20%の税率より高い方は特定事業用資産の買換え特例を受けられるケースであっても受けない方が有利になります。

 

なお、特定事業用資産の買換特例の適用要件は様々ありますが、「その年1月1日における所有期間が10年を超える事業用不動産を売却し、売却年の前年1月1日~翌年12月31日までに国内にある事業用不動産を購入した場合」がほとんどの場合適用となるでしょう。

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