5年間超短期不動産投資法

所得税対策で不動産投資を行う場合には、不動産所得が赤字にならなければいけません。

しかし、現金が赤字になってしまっては意味がありません。

最高でも赤字の50%しか税金は戻らないのですから。

 

大変わかりにくい概念ですが、

現金収支は黒字に、税務上の損益は赤字にすることが重要です。

 

税務上の損益を赤字にするには耐用年数の短い不動産を購入することが重要です。

木造築22年以上の物件が節税に好まれるのはそのためです。(4年で減価償却できます。)

多くの節税セミナーは木造築22年以上の物件を勧めるだけで、その後のことを考えていません。

ここで私は5年間超短期不動産投資法を勧めたいと思います。

(いずれ商標も取ろうと考えています。)

 

この手法は高所得者限定ではありますが、ローリスク・ミドルリターンの画期的な節税不動産投資であり出口戦略まで考えています。

 

(例)

所得税・住民税率50%(課税所得1,800万円超)の個人が

5,000万円(土地2,600万円、建物2,400万円)で木造築22年の賃貸不動産を購入した。

表面利回りは10%で年家賃は500万円。

管理費その他の費用は年100万円必要である。

この不動産を5年後に5,000万円で売却した。

(購入諸費用、融資関連費用は考慮しない。)

 

-

税務上の損益

現金収支

購入時
購入金額
-
△5,000万円
1~4年目

家賃収入

500万円
500万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
△600万円
-

税金の還付

-
100万円

合  計

△200万円
500万円
4年間合計
△800万円
2,000万円
5年目
家賃収入
500万円
500万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
-
-
税金の納税
-
△200万円
合  計
400万円
200万円
売却時
売却金額
-
5,000万円
譲渡所得
2,400万円
-
税金の納税
-
△480万円
合  計
2,400万円
4,520万円

総  合  計

2,000万円
1,720万円

 

 

5,000万円の投資に対して、5年間でのリターンが1,720万円となります。

通常、税務上の利益が5年間で2,000万円出れば手元には半分の1,000万円しか残りません。

この超短期不動産投資法ならば1,720万円も手元に残すことができるのです。

 

また、この手法の長所の1つに「高所得者なので多少の不利は税金でカバーできる」点が挙げられます。

 

上記例で入居率が50%となってしまい家賃収入が半減、さらに売却時に地価が下落して1割減の4,500万円で売却したと仮定します。

 

-

税務上の損益

現金収支

購入時
購入金額
-
△5,000万円
1~4年目

家賃収入

250万円
250万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
△600万円
-

税金の還付

-
225万円

合  計

△450万円
375万円
4年間合計
△1,800万円
1,500万円
5年目
家賃収入
250万円
250万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
-
-
税金の納税
-
△75万円
合  計
150万円
75万円
売却時
売却金額
-
4,500万円
譲渡所得
1,900万円
-
税金の納税
-
△380万円
合  計
1,900万円
4,120万円

総  合  計

250万円
695万円

 

これだけ悪条件が重なっても5,000万円の投資に対して5年間で695万円のリターンがあります。

税務上の利益が250万円しかないのに、現金収支は695万円の利益が出るのです。

 

通常は入居率50%は不動産投資では大失敗です。

しかし、高所得者は税務上の赤字の半分を税金で補填してもらえるために大きな痛手を負わないどころかプラスで切り抜けることができます。

 

この超短期不動産投資法のポイントは以下の4点です。

① 建物価格を4年で減価償却できる木造築22年以上の物件を購入する

② 減価償却費が大きくなるよう、建物価格の大きい物件を購入する

③ 減価償却費がなくなり、譲渡所得への税率が39%→20%となる5年後に売却する

④ 購入する個人が高所得者であり、所得税・住民税率が高い

 

高所得者でこのような節税方法を検討中の方は是非ご連絡下さい。

条件に合う不動産を紹介いたします。

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