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個人事業で節税しようとする場合、青色事業専従者給与の支給が最も節税効果の高い節税策になります。

 

配偶者その他の親族へ給料を支給し、所得を分散させることを目的とします。

所得税は超過累進税率を採用しているので、年収2,000万円×1名よりも年収1,000万円×2名の方が税負担は半分以下になります。

 

なお、青色事業専従者給与は

① 事業規模(形式基準として5棟又は10室以上賃貸)

② 青色申告であること

③ 届出をしておくこと

が必要です。

 

 

 

節税策を列挙していくと、優先順位がわからなくなってしまうことがあります。

ここでは、節税の優先順位についてご説明します。

 

優先順位が高い節税

所得の分散や税率を下げる仕組み作り

これらは1回仕組みを作れば毎年税金が安くなり効果も大きいので、最初に取り組まなくてはなりません。

 

 不動産所有法人の設立

 サブリース法人の設立

 不動産管理法人の設立

 青色事業専従者給与の支給

 購入名義の工夫

 

優先順位が中くらいの節税

現金の支出なく税金を減らせる控除や制度の活用

これらはキャッシュフローを改善させる効果がありますので漏れなくやっておきたい節税です。

 

 青色申告特別控除の活用

 消費税還付

 法人化+出張手当(法人→個人への現金の移動なのでここに位置させました。)

 

優先順位が低い節税

現金の支出を伴う節税

節税効果はあるのですが、キャッシュフローの悪化を招きます。

追加で物件を取得する予定がない方や、キャッシュフローに余裕がある方にお勧めします。

 

 小規模企業共済

 法人名義で生命保険に加入

 

目先の税金を減らす節税

目先の税金は減るが、将来の税金が増える方法であり、どうしても目先のキャッシュフローが厳しい場合以外は実行する必要はあまりありません。

 

 

 減価償却を定率法にする

 修繕費をできるだけ一時の経費にする

法人化で節税の3つの手法のうち、最も節税効果が高いのが不動産所有法人です。

 

不動産「所有」法人ですから、法人が不動産を所有する必要があります。

文字にすると簡単そうですが、融資を受けて購入・建築する場合には法人名義で融資を受ける必要があります。

既に個人所有の不動産を法人に所有させようとする場合には個人→法人への売却という手続きが必要になります。

登記費用や不動産取得税などの初期費用がかかる点と、返済が終わっていない場合にはやはり法人名義で融資を受け直す必要があります。

これらの点から、節税効果が最も高いのですが、導入へのハードルも最も高い節税法です。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
所有法人

給与所得 0

不動産 500万

1,072,500円
680,500円

給与所得 0

不動産 1,000万

2,764,000円
1,938,000円

給与所得 0

不動産 2,000万

7,204,000円
5,903,000円

給与所得 500万

不動産所得 500万

2,869,000円
1,753,000円

給与所得 500万

不動産 1,000万

5,269,000円
3,080,500円

給与所得 500万

不動産 2,000万

10,559,000円
7,045,500円

給与 1,000万

不動産 500万

5,019,000円
3,444,500円

給与 1,000万

不動産 1,000万

7,559,000円
4,772,000円

給与 1,000万

不動産 2,000万

13,059,000円
8,737,000円

 

 

このように納税額が半分とはいきませんが、30~40%近く減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税小規模企業共済で節税出張日当で節税健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税は可能な限りこの形態を採りたいところです。

法人化で節税の3つの手法のうち、節税効果はそれほど高くありませんが融資状況に関係なく導入できるのがサブリース法人です。

 

サブリース法人は個人から建物を満室賃料又は実賃料の10%~20%引きで借り受け、それを入居者へ又貸しすることになります。

単純に法人を作って「サブリース法人です!」と主張される方がいらっしゃるのですが、賃貸借契約が個人→入居者のままですとサブリースの実態がないので税務署に否認される要素になります。

面倒でも全入居者との賃貸借契約を法人→入居者に書き換えるか、不動産管理法人にするかにして下さい。

 

サブリース法人のメリットは個人所有物件の返済が終わっていなくとも導入できる点です。

不動産の所有権は個人のままですから、金融機関に口出しされることなく節税を行うことができます。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)賃料の20%をサブリース法人へ移行、法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
サブリース法人

給与所得 0

不動産 500万

1,072,500円
842,500円

給与所得 0

不動産 1,000万

2,764,000円
2,512,000円

給与所得 0

不動産 2,000万

7,204,000円
5,848,500円

給与所得 500万

不動産所得 500万

2,869,000円
2,459,000円

給与所得 500万

不動産 1,000万

5,269,000円
4,562,000円

給与所得 500万

不動産 2,000万

10,559,000円
8,863,500円

給与 1,000万

不動産 500万

5,019,000円
4,609,000円

給与 1,000万

不動産 1,000万

7,559,000円
6,712,000円

給与 1,000万

不動産 2,000万

13,059,000円
11,363,500円

 

 

このように納税額が10~15%程減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税小規模企業共済で節税出張日当で節税健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税で返済が終わっていないために不動産所有法人が活用できない場合にはこの形態を採ることになります。

法人化で節税の3つの手法のうち、節税効果は低いものの、導入が最も簡単なのが不動産管理法人です。

 

不動産管理法人は個人の不動産を管理し、管理料として実家賃の5~15%ほどを受け取ります。

導入が簡単なことから不動産投資節税セミナー等では必ずといっていいほど紹介される手法です。

税務署側では税務調査の際に、「個人所有の不動産をその個人の1人法人で管理する合理的な理由があるのか?」など、管理料の否認や管理料率の引下げで問題となりやすい節税法人形態と言えます。

税務調査対策には管理の実態があるのかどうかが最重要となってきます。

 

不動産管理法人のメリットは個人所有物件の返済が終わっていなくとも導入できる点です。

不動産の所有権は個人のままですから、金融機関に口出しされることなく節税を行うことができます。

個人→法人の管理業務委託契約書を作成すれば始めることができます。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)賃料の15%を不動産管理法人へ移行、法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
管理法人

給与所得 0

不動産 500万

1,072,500円
985,000円

給与所得 0

不動産 1,000万

2,764,000円
2,600,000円

給与所得 0

不動産 2,000万

7,204,000円
6,837,000円

給与所得 500万

不動産所得 500万

2,869,000円
2,579,000円

給与所得 500万

不動産 1,000万

5,269,000円
4,746,500円

給与所得 500万

不動産 2,000万

10,559,000円
9,267,000円

給与 1,000万

不動産 500万

5,019,000円
4,729,000円

給与 1,000万

不動産 1,000万

7,559,000円
6,931,500円

給与 1,000万

不動産 2,000万

13,059,000円
11,767,000円

 

 

このように納税額が5~10%程減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税小規模企業共済で節税出張日当で節税健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税で返済が終わっていないために不動産所有法人が活用できない場合にはこの形態を採ることになります。

初めに、これは法人を利用した節税法です。

個人でも応用できますが、事業主である本人には適用になりません。

 

法人を利用した節税策は様々ありますが、原則として「法人が個人に支払った経費は法人の経費・個人の利益」「個人が法人に支払った経費は個人の経費・法人の利益」になります。

従って、法人と個人間の取引では合計の利益は変わりません。

 

しかし、出張日当は特別な扱いになっています。

法人から個人へ出張日当を支給した場合には法人で経費になるにも関わらず、受け取った個人では非課税となります。

方法も難しくはありません。

出張旅費規定を作成し、その規定に従って出張日当を支給するだけです。

 

法人を作って節税されている方で、地方物件の視察に行く場合などは必ず利用しておきたい方法です。

「税金対策に保険に入りませんか?」

法人を利用して節税している方は一度はこのような営業を受けたことがあるのではないでしょうか?

 

先に断っておきますが、生命保険で大きな節税効果があるのは法人の場合です。

個人での節税効果は小さいです。

 

生命保険が税金対策になる仕組みは

(1)毎年の保険料を全額経費にすることで保険料×税率の分だけ節税できる(全損金タイプの保険を選んで下さい。)

(2)解約・満期返戻金は法人の利益になるので返戻金×税率の分だけ税負担が発生するが

(3)役員退職金や損失の繰越を計画的に利用して返戻金に税金がかからないようにする

ことで完結します。

 

つまり、保険に入ったらそれでオシマイ。というわけではなく、長期計画が必要になります。

 

(例)法人税等の実効税率40%の法人が、年保険料100万円の保険に加入した。

   20年間保険料を払込んで解約したところ、返戻率85%として1,700万円の返戻金を受けた。

   この返戻金は役員退職金で相殺し、利益は発生していない。

 

 ☆ 1~20年目までの節税効果

  100万円×40%=40万円

  40万円×20年=800万円

 

 ☆ 解約返戻金

  1,700万円

 

 ☆ 合計 2,500万円

 

こうして2,000万円が2,500万円になるのが生命保険で節税のカラクリです。

保険料の支払いで現金が拘束されることがデメリットですが、節税効果は高いのでおススメです。

 

 このように2,000万円の保険料に対し、節税効果

 

自営業者や不動産投資家は「経費を増やして節税したい」と考えています。

 

税金は税金の公式

(収入-経費-控除)×税率=税金

で計算されます。

 

経費が増えれば、その分税金が減るのです。

例えば税率を30%とすれば、10,000円経費を使えば税金が3,000円安くなるのです。

何でも3割引きで購入したのと同じことです。

ですから、「経費を増やしたい」となるのです。

 

しかし、ちょっと待って下さい。

税金を減らしたいからと言って、無駄遣いをしろと言っているわけではありません。

10,000円経費を使って税金が3,000円安くなったとしても、あなたの手元から7,000円は出て行ってしまっているのです。

 

このような税金は減ったがそれ以上に無駄なお金が出て行ってしまう行為を私は節税とは呼びません。

「節税には4年落ちのベンツを買え」とか「節税に築22年以上の木造アパートを買いなさい」とかいう節税法はこれに該当します。

4年落ちのベンツや築22年以上の木造アパートが欲しかったのであれば構いませんが、節税目的での購入は無駄遣いと言わざるを得ません。

 

ではどうのように「経費を増やす」のでしょうか?

それは今まで経費にしていなかった支出を経費にすることです。

不動産投資に関する書籍やセミナーの費用は経費にしていても、セミナー会場への交通費や昼食・親睦会の費用、文房具代は経費にしていますか?

物件視察に使用している車両の維持費・ガソリン代などの一部は経費にしていますか?

自宅の家賃・光熱費・固定資産税の一部を経費にしていますか?

 

経費を増やすとは、経費を無駄遣いすることではなく、支出のうち経費にできるものを漏れなく計上することなのです。

 

不動産投資の節税と言えば、まずは青色申告です。

 

青色申告をすると、10万円又は65万円の特別控除を受けることができます。

利益が出た時にしか使えない特別控除ですが、経費が10万円又は65万円増えたのと同じことです。

所得税及び住民税率20%とすれば2万円又は13万円、50%とすれば5万円又は32万5,000円の節税効果が毎年あるのですから、侮れません。

65万円の控除を受けるには事業規模(貸室なら10室以上)の賃貸及び複式簿記による帳簿の作成が必要になります。

 

また、こちらも事業規模(貸室なら10室以上)の賃貸が必要になりますが、青色事業専従者給与として家族に給料を支給できるのも大きなメリットです。

日本の税金は年収2,000万円×1名よりも年収1,000万円×2名の方が税金は半分以下になります。

家族に給料を支給して所得の分散を図る節税効果は大きいのです。

 

あまり使用機会は少ないのですが、損失が出た場合の3年間の繰越控除も魅力です。

勘違いされる方が多いのですが、不動産所得で発生した赤字はまず給与所得など他の所得と相殺し、相殺しきれない赤字がある場合に3年間の繰り越しをすることができます。

サラリーマン大家さんの場合、給与所得を超える赤字を出すことはあまりありませんから、3年間の繰越控除のお世話になることもないでしょう。

 

この他にも青色申告には様々な特典がありますが、大きいものはこの3つです。

「申告が面倒だから白色申告・・・」なんて方は自ら節税の可能性を放棄しています。

税理士に依頼したとしても税理士報酬以上の節税効果が出ますので、必ず青色申告にしましょう。

青色申告は節税の基本です。

個人で不動産投資を行う場合、9室の賃貸と10室の賃貸では大きな違いがあります。

 

所得税法では形式基準として10室以上を「事業規模」、9室以下を「業務規模」といい、下記のような違いがあります。

 

青色申告特別控除

 ・ 事業規模 → 65万円(複式簿記による帳簿作成が条件)

 ・ 業務規模 → 10万円

 

青色事業専従者給与

 ・ 事業規模 → 支給可

 ・ 業務規模 → 支給不可

 

この他にも違いはありますが、大きいものはこの2つです。

8~9室の賃貸で節税策があまり取れない場合、賃貸用ワンルームを1~2室購入して10室にしてしまうのも選択肢として考えましょう。

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1部 不動産投資の目的
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 2 不動産投資のポイント
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8部 比較で分かる不動産投資
 1 1棟買いVS区分所有
 2 新築VS中古
 3 都市部VS地方
 4 鉄筋コンクリートVS木造
 5 住居用VS事務所・店舗用
 6 家賃保証VS非家賃保証
 7 変動金利と固定金利
 8 保険の年払と一括払

9部 節税・税金対策
 1 節税と脱税の違い
 2 「経費を増やす」とは
 3 節税の優先順位
 4 消費税還付
 5 まずは青色申告
 6 購入名義を工夫する
 7 法人化で節税(総論)
 8 不動産所有法人
 9 サブリース法人
 10 不動産管理法人
 11 青色事業専従者給与
 12 旅費交通費
 13 小規模企業共済
 14 生命保険で節税
 15 9室と10室で大きな差
 16 出張日当で節税

10部 税務調査対策
 1 抜き打ち調査はない
 2 修正申告と更正処分
 3 「お土産」とは
 4 購入・建築初年度の調査
 5 不動産賃貸(個人)の調査
 6 不動産管理会社の調査
 7 サブリース会社の調査
 8 不動産所有会社の調査

11部 あの節税策の短所
 1 築22年以上の木造を買え
 2 管理法人は万能ではない
 3 減価償却定率法で節税

12部 借地権と底地権
 1 借地権とは

13部 法人化のポイント
 1 株式会社or合同会社
 2 資本金はいくら?
 3 株主(出資者)は誰?
 4 決算期は何月?

14部 コラム
 1 消費税増税の影響
 2 地主さんにはかなわない
 3 仲介手数料は3%?
 4 相続税還付とは
 5 帳簿作成には専用ソフト
 6 取得税・登記費用の資産計上不可

15部 あの情報商材の中身
 1 超合理的節税法
 2 節税投資のススメ
 3 健康保険を安くする方法
 4 改正で200万円超節税法

16部 不動産投資にかかる税金
 1 不動産取得税
 2 登録免許税
 3 印紙税
 4 所得税と住民税
 5 事業税
 6 固定資産税

17部 届出・申請書と記入例
 1 個人事業の開廃業届出書
 2 青色申告承認申請書
 3 青色事業専従者給与の届出
 4 給与支払い事務所の開設届
 5 源泉税の納期の特例申請書

18部 おススメの書籍
 1 ここまで明かしたく
   なかった節税強化書
 2 家主さん、地主さん、
   もっと勉強して下さい。
 3 アパマン経営、なぜ
   失敗するのか
 4 中古のワンルームを
   3戸持ちなさい
 5 無税入門

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