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不動産購入時にチェックする点の1つに不動産の構造があります。

 

構造によって、税務上の耐用年数に下記のような違いがあります。

構造

税務上の耐用年数

備考

木  造
22年
22年以上経過で4年で償却可。緊急の節税に有効
軽量鉄骨(S造)
19~27年
施工業者によってはRC並みに使用できるものもあります。
重量鉄骨(S造)
34年
鉄筋コンクリート(RC)
47年
長期の融資が取りやすい
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)

 

 

税務上の耐用年数はあくまでも目安であり、その年数しか使用できないわけではありません。

メンテナンス次第で実際に使用できる期間は大きく変わります。

一般的に税務上の耐用年数の1.5倍~2倍程度は使用しています。

 

しかし、税務上の耐用年数には2つの重要な要素があります。

 

1つは税金計算上、減価償却費の計算の基礎となります。

これは短い方が早く費用化できるので前半のキャッシュフローが楽になります。

 

もう1つは銀行からの融資の際に、残存耐用年数が返済期間の目安となるケースが多くあります。

これは長い方が返済期間が長くなるのでキャッシュフローが楽になります。

 

私は税金対策は減価償却以外にもいろいろと手段があるので、耐用年数は長い方が有利だと考えています。

 

 

まとめ

不動産購入の際の構造は耐用年数が長い方が長期の融資を取りやすいので有利。

緊急の税金対策の際や現金購入の場合には逆に耐用年数が短い方が有利。

 

不動産購入時にチェックする点の1つに不動産の立地があります。

 

一般に

条件が良い → 価格が高い → 利回りが低い

条件が悪い → 価格が低い → 利回りが高い

と言えます。

 

利回りが低くとも条件の良い立地の物件を購入して空室リスクを減らすか

立地条件が悪くとも利回りの良い物件を購入して、その分空室リスクを減らす工夫をするか

不動産投資家の考え方の分かれるところです。

どちらが正解ということはありません。

 

駅に近い地方物件を購入した → 地方物件で駅自体がさびれていた

派遣社員目当てで一部上場企業の工場に近い物件を購入した → 派遣切りで賃貸需要がなくなった

大学に近い物件を購入した → 3月にまとめて埋まるものの、留学等で夏ごろに空室になると次の3月まで埋まらない

など、特定の1つの施設に頼った好立地物件?は特によく検討する必要があります。

 

 

まとめ

立地は家賃相場・空室リスクに大きく影響します。

リスクとリターンを考えて物件を選んで下さい。

投資不動産の購入時、特に融資を受ける場合には積算評価に気を配らなければなりません。

 

積算評価は、銀行がその不動産を担保としていくらで評価しているかの目安になります。

 

(例)給与年収1,000万円の方が積算評価1億円(掛目0.7)の不動産を8,000万円で購入しようとしている場合

① 購入後の資産 1億円×0.7=7,000万円

② 購入後の負債 8,000万円(フルローンと仮定した場合)

バランスシート(資産-負債)=△1,000万円

となり頭金が1,000万円又は給与年収から1,000万円の返済の見込みがあれば融資が出ることとなります。

(注)金融機関によって積算評価の仕方、掛目は異なります。

 

つまり融資を受けようとする際、また次回の融資の際にも積算評価は高い程有利ということになります。

 

肝心の積算評価の計算方法ですが、金融機関によって異なる上に公開されているものではありません。

一般的な計算方法として

土地:正面路線価×面積(㎡)

建物:再調達価格×床面積(㎡)×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数

(再調達価格の目安:木造15万円、鉄骨17万円、RC20万円)

 

「これが金融機関の計算方法で間違いありません!」というものではありませんが、1つの目安にはなると思います。

 

まとめ

積算評価は今回融資を受ける際だけでなく、次回の融資にも影響します。

積算評価の出ない物件を購入すると、2棟目・3棟目と買い増しができなくなる可能性があるので注意して下さい。

という手法が多く使われています。

 

投資不動産の公告に記載されている価格は売主の希望売却価格でしかありません。

 

「希望売却価格でしか絶対に売らない!」という売主さんもいますが、中には「少し低い価格でもいいから早く処分したい」という売主さんや「税金の特例を受けるために〇年〇月までには売りたい」という売主さんもいます。

 

こういった場合には、指値をします。

売主さんに対して「〇〇円なら買いますがどうですか?」と値段を提示することを「指値をする」と言います。

指値も仲介の不動産業者を通じて行いますからあまりにも常識はずれな金額の指値は不動産業者に嫌がられます。

仲の良い不動産業者と相談の上で指値をしましょう。

 

仲の良い不動産業者でないとなかなか指値に応じてもらえないこともあります。

指値をすると売買価格が下がって不動産業者の取り分が減りますし、指値によって売買が成立しないのでは儲けにならないからです。

場合によっては、「交渉で値段を下げてくれた金額の〇%を手数料として払うから頑張ってくれ」と支持するのも1つの手でしょう。

 

逆に公開されたばかりの良い物件は買い上がり(売主の希望価格より高い指値をする)が行われることもあります。

この場合には売主の希望価格での買い付けを入れても購入できないこととなってしまいます。

 

まとめ

公告における価格は売主の希望価格でしかありません。

長期で売れ残っている物件、もう少し価格が低ければ購入したい物件などは仲の良い業者を使って指値を入れてみましょう。

 

 

投資不動産を探していると、同じ物件を複数の不動産業者が広告しているのをよく見かけます。

 

これは売主側の不動産業者がREINS等に登録して他の不動産業者に買主を探させているためです。

売買が成立した場合、売主は売主側の不動産業者に、買主は買主側の不動産業者に仲介手数料を支払います。

(片手の商売と言います。)

 

売主側の不動産業者は自分で買主も見つければ売主・買主の両方から仲介手数料をもらうことができます。

(両手の商売と言います。)

しかし、買主が見つからない場合には他の不動産業者に協力してもらうわけです。

 

このようにして同じ物件を複数の不動産業者が広告する事態となります。

どちらかの広告が間違っているわけではありません。

不動産投資の際に税理士へどのタイミングで相談していますか?

 

税理士への相談は早ければ早いほど効果があります。

それは、「節税は購入前から始まっているから」です。

 

購入後や初めての確定申告のタイミングで税理士に初めて相談するのでは遅すぎます。

多くの相談者が「もっと早く先生に相談しておけば良かった・・・」と言ってくれます。

これはこれで私は嬉しいのですが、節税の可能性を複数失ってしまったのは事実です。

 

実は、不動産投資で最も効果的な節税は「法人又は収入の少ない方の名義で購入すること」なのです。

例えば、給与所得1,800万円の方が年間1,000万円の利益が出る物件を購入した場合、所得税・住民税だけで50%の500万円が課税されます。(実際は事業税も課税されます。)

これを無収入の配偶者名義で購入した場合には、276万円強と所得税・住民税が半分近くまで減少します。

毎年、224万円の差が出るのです。10年で考えれば2,240万円の差です。

法人名義で購入した場合にはさらに節税効果が高まります。

 

しかし、一旦購入した物件を簡単に法人又は配偶者名義にすることはできません。

借入があれば借り換えをしなければなりませんし、登記費用・不動産取得税をもう1回払わなければなりません。

ですから購入時の名義を考えることが重要なのです。

繰り返しになりますが、「法人又は収入の少ない方の名義で購入すること」は不動産投資で最も節税効果が高いのです。

 

銀行、信用金庫などの金融機関は収入の高い名義で融資を出したがります。

それは、稟議を通しやすくする為など金融機関の都合です。

不動産投資家としては、わざわざ収入の高い名義で買うメリットは全くないのです。

 

また、消費税還付の可能性もあります。

 

志賀公斗税理士事務所では無料相談を受け付けておりますし、初回相談無料の税理士事務所も増えて来ています。

敷居が高いと考えず、購入前のご相談をお勧めします。

事実私のお客様の中でも成功している不動産投資家の多くは、購入前に相談されていた方です。

中古不動産の購入時には大規模修繕の有無をチェックしておきましょう。

 

通常、新築から15~20年程で給排水設備の大規模修繕や塗装・防水工事が必要になります。

程度にもよりますが、これらの大規模修繕は500~1,500万円程かかりますので資金計画が一変してしまいます。

 

例えば1億円で購入、年家賃1,000万円(表面利回り10%)の予定で購入し、すぐに1,000万円の大規模修繕をした場合には表面利回りは9.09%へ低下してしまいます。

また、これらの大規模修繕は減価償却により6~15年に渡って経費化されますから支出年度に全額を経費にすることができません。

キャッシュフローも大幅に悪化する要因になります。

 

投資用の不動産を購入する場合、土地と建物を併せて購入することになります。

(借地権の場合も、税法上は土地と同様の扱いになります。)

 

区分所有マンションの場合には土地を購入している感覚はないかもしれません。

しかし、契約書をよく見てみると土地の権利も入っています。

 

契約書中の売買代金の部分に

「土地4,000万円、建物6,300万円」

と明記されていたり、

「総額1億300万円、うち土地4,000万円」

と記載されていれば分かりやすいのですが、

「総額1億300万円、うち消費税相当額300万円」

と記載されているケースが多々見受けられます。

 

この場合、消費税相当額が300万円なので建物価格は300万円×105/5=6,300万円

土地価格は1億300万円-6,300万円=4,000万円と計算して把握するしかありません。

 

なぜ、このように分かりにくい表記をしているのでしょうか?

 

それは売主は建物金額が低い方が消費税の負担が少ないためです。

売主は建物金額のうち、消費税を国に納税しなければなりません。

(課税事業者の場合に限る)

建物が4,200万円なら200万円、6,300万円なら300万円を納税しますから、できるだけ建物金額が低い方がよいのです。

ついでに言えば、不動産業者も税抜売買価格から3%の仲介手数料を取りますので建物金額が低い方がほんの少し仲介手数料が高くなります。

こうして、買主は建物金額が高い方が有利なのにも関わらず、建物金額が低く売買契約書が作られる傾向があります。

最低でも土地と建物の固定資産税評価額の比率までは建物比率を高める交渉はするべきです。

売主や不動産業者の言うことを素直に聞いていては損をするだけです。

 

 

買主は建物金額が高い方が有利なのは建物価格は減価償却により経費にすることができるが、土地価格は売るまで経費にできないためです

 

(例)総額1億円、家賃年収1,000万円の不動産を購入した。耐用年数は10年であり、10年後に8,000万円で売却した。

 

 ・ 土地2,000万円、建物8,000万円の場合

  ☆1~10年目の所得税・住民税(43%)

   (家賃収入1,000万円-減価償却(建物の1/10)800万円)×43%=86万円

   86万円×10年間=860万円

  ☆売却時の所得税・住民税(20%)

   (8,000万円-2,000万円)×20%=1,200万円

  ☆合計税負担

   860万円+1,200万円=2,060万円

 

 ・ 土地8,000万円、建物2,000万円の場合

  ☆1~10年目の所得税・住民税(43%)

   (家賃収入1,000万円-減価償却(建物の1/10)200万円)×43%=344万円

   344万円×10年間=3,440万円

  ☆売却時の所得税・住民税(20%)

   (8,000万円-8,000万円)×20%=0円

  ☆合計税負担

   3,440万円+0円=3,440万円

 

 

どうだったでしょうか?

合計税負担も建物価格が高い方が有利ですし、土地価格は売るまで経費にできずキャッシュフローに貢献しないのです。

節税は購入前から始まっています。

売買契約書の原稿の段階で土地・建物価格の按分は慎重に検討しましょう。

 

このように紹介すると「では1億円の不動産を土地500万円、建物9,500万円として契約できるのか」という質問が必ずあります。

結論から言えば、NOです。

根拠のない按分はできません。

この土地・建物の価格の按分について税法上は「合理的な方法で按分」という曖昧な表現で規定されています。

 

ある事案でこの按分を最高裁まで争い、固定資産税の評価額で按分することが合理的という判決が出たことがあります。

これが唯一の按分方法ではありませんが、税務署と争いになった場合には税務署側はこの判例を出して固定資産税の評価額での按分を主張してくるケースが多いと感じられます。

他の按分方法を利用する場合であっても固定資産税の評価額で按分した価格はある程度気に留めておいた方がよいでしょう。

 

そのほかに不動産鑑定士の評価額で按分、路線価で土地を計算し残りを建物とする、建物を再調達価格で計算し残りを土地とする、これらの折衷など種々の按分方法があります。

自分に最も有利なものを選択できるわけではなく、合理的な計算方法を利用するのが建前ではあります。

しかしある程度の計算の裏付けがあれば税務署と交渉することはできますのでいろいろな方法を検討してみて下さい。

不動産を購入する際には固定資産税(及び都市計画税)を精算します。

 

税法上は、固定資産税は1月1日における所有者が1年分納めるべきものではありますが、慣習により精算するケースがほとんどです。

 

(例)売買価格1億円の不動産が5月1日に引渡が完了し、年間の固定資産税が120万円である場合

 年間の固定資産税120万円は1月1日における所有者・売主が1年分を全て支払います。

 買主は5月1日~12月31日までの固定資産税120万円×8/12=80万円を売主に支払います。

 

ここで精算した固定資産税は税法上は精算の必要がないため、売買価格に含めて処理しなければなりません。

売主は1億80万円で売却したこと、買主は1億80万円で購入したものとして処理します。

つまり買主はこの80万円を購入年度の経費にはできず、減価償却により耐用年数に渡って経費化します。

(土地部分の固定資産税精算金は売るまで経費にすることができません。)

これは仲介手数料も同様ですので注意しましょう。

 

なお、地域によっては精算の起算日を1月1日ではなく4月1日とすることがあります。

これはその地域の慣習ですから素直に従いましょう。

逆にこのような慣習のない地域で起算日を4月1日とするように主張するのはマナー違反です。

 

不動産の広告を見ていると「未公開物件」という文字を目にします。

これは売主側仲介業者が、まだ他の仲介業者に買主を探す依頼をしていない物件です。

 

不動産の仲介業者は売主と買主から仲介手数料を受け取ります。

売主から売却を依頼された仲介業者は、自分で買主を見つければ仲介手数料を売主からも買主からも取れるので、売れそうな物件は自分で買主を探します。

これが「未公開物件」です。

 

しばらくして自分で買主を見つけられないとREINSに登録するなどして他の仲介業者にも買主探しを依頼します。

これで「公開」されたことになり、未公開物件ではなくなります。

ヤフー不動産や投資HOMESなどに、同じ物件が異なる仲介業者で登録されていることがよくあります。

これは、公開された物件に対して複数の仲介業者が買主を探していることを示しています。

 

他の仲介業者が買主を見つけた場合、売主の仲介業者は売主から、買主の仲介業者は買主から仲介手数料を取ります。

売主の仲介業者は売上が半分になってしまいます。

ですから「未公開物件」の状態で買主を見つけたいのです。

もちろん、公開物件に比べあまり人の目に触れていないのは確かなのでいい物件がある可能性は公開物件より高いのは事実です。

なんとなく「未公開物件」というと、「いいものが安く買える」というイメージがありますがただの売主業者の都合ですから未公開物件だからといって飛びつくことなく慎重に検討して下さい。

 

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 5 帳簿作成には専用ソフト
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