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不動産投資の出口戦略とは、最終的に投資不動産をどうするのか?の戦略のことです。

 

木造住宅はもちろん、鉄骨・鉄筋コンクリート住宅でもいずれは古くなって使えなくなります。

その時又はその前にどうするのか、ある程度考えておかなければなりません。

 

「私が死ぬまでは建物が持つから大丈夫」という方もいます。

しかし、相続人はいずれ出口戦略を考えなければなりません。

 

出口戦略としては大きく4つあります。

(1)価値のあるうちに売却する

(2)老朽化した状態で売却する

(3)老朽化した建物を取り壊し、更地として売却する

(4)老朽化した建物を取り壊し、新規に賃貸不動産を建築する

 

出口戦略として一般的なのは(1)の価値のあるうちに売却することです。

私は短期売買は儲からないと考えています。

高望みをしてはいけません。

あなたが購入した時より築年数は増加し、建物の価値は減少しているのですから。

思わぬ高値で売却できる場合、土地価格が上昇している場合には売却してもよいでしょう。

土地価格が下落している現状で出口戦略を勧めるのは仲介手数料を稼ぎたい仲介業者の思惑です。

 

(2)の老朽化した状態で売却するのは、出口戦略と言うよりは出口戦略を考えていなかった為に行きついた状態と言えます。

修繕を行うにしても多額の費用がかかりますし、売却するとしても建物はほぼ無価値の評価、逆に入居者の追い出し費用や取り壊し費用を考えると土地相場以下の価格で売却しなければならないケースが多くなります。

 

(3)の老朽化した建物を取り壊し、更地として売却するのは、土地の条件が良ければ思わぬ高値で売却できる場合があります。

この場合は買い手が不動産賃貸業に限らず、建売りを目的とする業者や店舗用地として売却できることがあります。

デメリットとしては売却による現金収入の前に多額の支出が発生することが挙げられます。

自然と入居者が転居してくれれば助かるのですが、立退き費用は高額になるケースがありますし、取り壊し費用もある程度覚悟しておかなければなりません。

 

(4)の老朽化した建物を取り壊し、新規に賃貸不動産を建築するのはイメージがしやすいかとは思います。

しかし(3)以上に収入が発生する前に多額の支出が発生しますし、立退き→取り壊し→新築と収入が発生するまでの期間が長期に渡ります。

現金収支の計画は慎重に立てる必要があります。

 

不動産の売却時には印紙税と所得税及び住民税(法人の場合には法人税、住民税及び事業税)が課税されます。

 

このうち印紙税は、契約書を1枚作成し原本を買主、コピーを売主が所有することとすれば売主に負担はなくなります。

金額の少ない印紙税はともかく、問題となるのは所得税及び住民税(法人の場合には法人税、住民税及び事業税)です。

 

まず税率ですが、

(1)個人で売却年1月1日における所有期間が5年以下である場合には売却益に対して39%(所得税30%、住民税9%)

(2)個人で売却年1月1日における所有期間が5年超である場合には売却益に対して20%(所得税15%、住民税5%)

(3)法人の場合には所有期間に関わらず、売却益に対してその法人の税率(26~41%)で課税されます。

 

(1)の個人での短期譲渡は税率が非常に高くなっています。

所有期間が5年か、5年超かギリギリの場合には敢えて売却を遅らせて(2)の長期譲渡とすることが有効です。

 

他方、節税に使う中小法人の場合には利益800万円以下は税率が低く、利益800万円超は41%程の税金が課されます。

しかし、損失の7年間繰越という優遇措置がありますから利益分の赤字を貯めておけば売却益に対しての課税はなくなります。

売却計画をしっかり立てておけば、ここでもやはり法人が有利です。

個人では事業や不動産賃貸の損失と不動産売却の利益を相殺することができませんから

 

 

次に売却益の計算方法です。

よく、1億円で買った物件を1億円で売却したのだから、売却益は0円であり税金がかからないと勘違いされている方がいます。

売却益の計算は

 

売却価格 - (購入価格 + 購入諸経費 - 価値の減少分) - 売却諸経費

 

で計算されます。

前述の勘違いは価値の減少分をまったく考慮していないのです。

 

投資用不動産の場合には、「価値の減少分=今までの減価償却費」と考えると分かりやすいでしょう。

 

(例)1億円(建物4,700万円・耐用年数47年、土地5,300万円)で購入した投資不動産を10年後に1億円で売却した(諸経費は考慮しない)

 

価値の減少分(減価償却費)

 4,700万円 ÷ 47年 × 10年 = 1,000万円

売却益

 1億円 - (1億円 - 1,000万円) = 1,000万円

 

となり、売却益の1,000万円に対して課税されるのです。

 

不動産の売却時の特例は数多くありますが、不動産投資家として知っておきたい特例の1つがこの特定事業勝資産の買換え特例です。

 

税務上の買換え特例というのは全て課税の繰延であって減税ではありません。

 

今払う税金が少なくなるだけであって、その分将来の税金が増加します。

税率によっては損をする場合もあるので事前のシミュレーションが重要です。

 

特例の内容ですが、売却益の80%又は買換資産の80%を売却益から差し引くことができます。

 

(例1)原価1億円の不動産を2億円で売却し、別途2億円の不動産を買換資産として購入した。

    この不動産は10年超保有している

 

・ 原則

 2億円 - 1億円 = 1億円(売却益)

 1億円 × 20% = 2,000万円(所得税及び住民税)

 

・ 買換特例

 {2億円×(2憶円-2億円×80%÷2億円} - {1億円×(2憶円-2億円×80%÷2億円} = 2,000万円(売却益)

 2,000万円 × 20% = 400万円

 

このように買換特例を使うと売却時の税金を減少させることができます。

しかし、圧縮された8,000万円の売却益は土地及び建物の原価から控除され買換資産の売却時の原価の減少し、建物の減価償却費も減少します。

従って、所得税及び住民税の税率が売却時の20%の税率より高い方は特定事業用資産の買換え特例を受けられるケースであっても受けない方が有利になります。

 

なお、特定事業用資産の買換特例の適用要件は様々ありますが、「その年1月1日における所有期間が10年を超える事業用不動産を売却し、売却年の前年1月1日~翌年12月31日までに国内にある事業用不動産を購入した場合」がほとんどの場合適用となるでしょう。

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