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不動産管理会社の税務調査では、通常の経費の調査に加えて管理料について詳しく見られます。

不動産管理会社で節税しようとすると管理料はできるだけ高い方がよいのですが、あまりに高額な管理料は認められません。

管理料率が35%ともなれば、それはもう税務調査の招待状です。

管理の実態により認められる管理料率は異なりますが、判例では5～8%程度が多く示されています。（多い場合で13%強）

しかし、5～8%では節税効果がほとんどないことから、実際には15%程度で管理会社を運用されている方が多くなっています。

裁判にまで発展すれば15%はかなり厳しい数字ですが、通常は15%は税務署でも認めてもらえる水準です。

このような実態から安全策を採り、「管理料は8%が限度です」という税理士と「15%まではなんとか取れますよ」という税理士に分かれます。

これは税理士の姿勢の違いですからどちらが正しいというものではありません。

ただし後者でないと不動産管理会社を作る節税メリットが少なくなってしまいます。

できるだけ高く管理料を認めてもらうためには管理の実態が重要です。

（１）外部の管理会社に管理委託していない

（２）清掃、修繕の発注、集金の確認など管理報告書を作成し、管理の証拠を残しておく

（３）管理料の受け渡しは銀行口座を通じて行い、入出金の証拠を残しておく

（４）清掃用具の購入の際に管理会社名義で領収証を受け取る

（５）不動産の所有者以外の家族役員にも管理を手伝ってもらう

（６）管理契約書を作成する

など管理の実態と証拠作りはしっかりしておきましょう。

次に経費のチェックです。

（１）役員報酬は適切か

　→　実際に清掃や見回りなど事業に従事しているかどうか。金額があまりにも高額でないかどうか

（２）旅費交通費や福利厚生費として私用な出費を経費にしていないか

　→　旅費交通費の場合、実際に視察をしたのかどうか。福利厚生費は外部から従業員を雇用していない場合、あまり認められません。

（３）車両など事業と私用の共通経費の按分は適切か

　→　車両の購入費・維持費の全額を経費にした場合には、まず指摘されます。その他、自宅兼事務所の費用の按分など。

このあたりを中心に調査していくことになるでしょう。

サブリース会社の税務調査では、通常の経費の調査に加えてサブリース賃料について詳しく見られます。

サブリース会社で節税しようとすると管理料はできるだけ高い方がよいのですが、あまりに高額なサブリース賃料は認められません。

空室リスクを負うのが個人か法人か、修繕費の負担が個人か法人かなど実態により認められるサブリース賃料は異なります。

またサブリース会社ではサブリース実態がない会社を作ってしまう方が多いことが問題です。

サブリース会社は個人から不動産を一括で借り上げ、それを入居者に貸し出します。

つまり、賃貸借契約は個人→法人の一括借上げ契約と法人→入居者の賃貸借契約の2種類が必要になります。

これを従前のまま個人→入居者の賃貸借契約のままにしている方が多々見受けられます。

このような方は一様に「節税セミナーでサブリース会社を作ると節税になると聞いたのでサブリース会社を作った。個人と会社の契約しか考えていなかった」と言います。

これではサブリース実態がないと言わざるをえず、税務署へ対抗できません。

また、サブリース賃料を有利に設定するためには、サブリースの実態が重要です。

（１）入居者との契約はサブリース会社で結んでいる。

（２）修繕、清掃、管理費用は個人とサブリース会社のどちらが負担するのか

（３）サブリース賃料の受け渡しは銀行口座を通じて行い、入出金の証拠を残しておく

（４）入居者からの賃料の入金はサブリース会社の口座にしてもらう

などサブリースの実態と証拠作りはしっかりしておきましょう。

次に経費のチェックです。（不動産管理法人と同内容です。）

（１）役員報酬は適切か

　→　実際に清掃や見回りなど事業に従事しているかどうか。金額があまりにも高額でないかどうか

（２）旅費交通費や福利厚生費として私用な出費を経費にしていないか

　→　旅費交通費の場合、実際に視察をしたのかどうか。福利厚生費は外部から従業員を雇用していない場合、あまり認められません。

（３）車両など事業と私用の共通経費の按分は適切か

　→　車両の購入費・維持費の全額を経費にした場合には、まず指摘されます。その他、自宅兼事務所の費用の按分など。

このあたりを中心に調査していくことになるでしょう。

購入・建築初年度は、ちょっとしたミスで税金の計算が大きく変動します。

明らかなミスがある場合には税務調査が入る可能性があります。

とはいえ、明らかなミスである場合には税務調査ではなく税務署へ呼び出されて修正を促されることがほとんどです。

購入・建築初年度の調査項目は

（１）土地・建物の一括購入（中古など）の場合、土地価格・建物価格の按分は適切かどうか

　→　税金対策に過度に建物価格を多くしていると指摘されやすくなります。

（２）購入時の税務処理の確認

　→　仲介手数料は土地価格・建物価格に含むものとされ、払った年度に全て経費になるわけではありません。

　→　固定資産税精算金は土地価格・建物価格に含むものとされています。しかし、金額が僅少であるため経費処理してもあまり問題にならないケースが多いです。

（３）減価償却方法が適切か

　→　減価償却について何も届出をしていない場合、個人の場合は定額法が、法人の場合には建物を除き定率法が強制されます。何も届出をしていない個人が初年度の税金対策で定率法を選択することはできません。

（４）消費税還付をしている場合

　→　税務署は還付案件については敏感です。消費税還付はちょっとしたミスをしてきすれば還付を否認できるので、税理士印のない消費税還付については特に調査になりやすい傾向があります。

当初の確定申告に誤りがあった場合、修正申告により申告書を修正する場合と更正処分により申告書が修正される場合があります。

当初の確定申告書より税金が増加する場合、修正申告書を納税者の意思で提出することができます。

修正申告書は納税者が納得して提出したものですから、不服があっても不服申し立てや裁判をすることができません。

税務署は無用な争いは避けたい方針であるため、悪質な脱税を除いて修正申告書の提出を促してきます。

よく新聞報道される上場企業の脱税報道で「既に修正申告書を提出し、納税を済ませた」とは、「誤りを認めました。争う気はありません。」という意味です。

些末な内容や争っても勝ち目のない内容であれば修正申告に応じましょう。

逆に、どうしても税務署の主張に納得できない場合には修正申告書を提出してはいけません。

当初の確定申告書より税金が減少する場合、税務署に「更生の請求」をして更正処分をしてもらうようにお願いをします。

税金を減らす修正は税務署側に権限があるのです。

とはいえ、税務署でも裏付けが取れれば更生の請求に応じてくれます。

嫌がらせで更正の請求に応じないということはありません。

当初の確定申告書より税金が増加する場合で修正申告書の提出に納税者が応じない場合（税金が減少する場合にもありますが）、税務署が更正処分を行うことになります。

更正処分の内容に不服がある場合には不服申し立てを行い、不服申し立ての結果にも不服があれば裁判に持ち込むことができます。

税務署ではあまり更正処分をしたがらない傾向があります。

特にグレーゾーンについては修正申告の提出を促すケースがほとんどです。

しかし、それでもなお更正処分を強硬するケースは裁判になっても負けないと考えているからこそ更正処分を行います。

更正処分についての裁判で納税者側の主張が認められるケースが少ないのは、このようにグレーゾーンについては修正申告させ、勝てるケースで更正処分をしているためです。

個人の不動産賃貸業の場合、購入・建築初年度や規模の大きい地主さん以外はあまり税務調査になるケースがありません。

それでも税務調査になった際には下記のような点がチェックされ易くなっています。

（１）青色事業専従者給与は適切な金額か

　→　実際に清掃や見回りなど事業に従事しているかどうか。金額があまりにも高額でないかどうか

（２）旅費交通費や福利厚生費として私用な出費を経費にしていないか

　→　旅費交通費の場合、実際に視察をしたのかどうか。福利厚生費は外部から従業員を雇用していない場合、あまり認められません。

（３）車両など事業と私用の共通経費の按分は適切か

　→　車両の購入費・維持費の全額を経費にした場合には、まず指摘されます。その他、自宅兼事務所の費用の按分など。

車両の購入費・維持費の50%を経費計上しているお客様のところに税務調査が入り、「サラリーマン大家さんなのですから、不動産賃貸をしているのは土日だけですね。では経費にできるのは2/7です。」と主張されたことがありました。

その際には「奥様は免許を持っておらず平日は一切車両は使用していない」旨を主張して、こちらの主張が通りました。

しかし、税務署は意外と細かいことをしてきしてきます。

税務調査における「お土産」とは敢えて誤った税務処理をしておいて、税務調査の際に税務署員の功績に貢献することを言います。

税務調査時の申告是認（何も修正することがない）の割合は5%と言われています。

20件税務調査に入って1件の割合です。

残りの19件は何かしら修正させられているのです。

税務署員にもノルマがあると言われていますから手ぶらで帰れない・・・そこで「お土産」を用意するわけです。

私の考えでは「お土産」は用意する必要はありません。

不動産賃貸の節税を進めて行くと、どうしてもグレーゾーンの項目がいくつか出てきてしまいます。

税務調査でそのようなグレーゾーンが3つ出てきたら「1つは修正に応じますが、残り2つは認めて下さい。」と主張してみましょう。

意外とあっさり認めてもらえると思います。

（全て修正に応じず、「更正処分して下さい。」と突っぱねる方もいらっしゃいます。）

わざわざ「お土産」を用意しなくとも、グレーゾーンの一部が「お土産」になるのです。

意図的に誤った税務処理をすると、逆に「あそこからは税金が取り易い」と今後の税務調査に影響する可能性もありますので注意して下さい。

いずれにせよ、税務調査が入った場合には「手ぶらでは帰らない」というのは事実です。

税務調査の際に「1円も税金を払わないようにして下さい。」と言われることがあります。

それにはグレーゾーンに一切踏み込まない申告書を作成しなければならず、当初の申告書の税金が多くなります。

多少の税金の発生は覚悟し、その税金をできるだけ少なくするように努力するべきです。

不動産所有会社の税務調査では、家賃収入は銀行振込が主流でありごまかしようがないので経費を中心に見て行くことになります。 

（不動産管理法人と同内容です。）

（１）役員報酬は適切か

　→　実際に清掃や見回りなど事業に従事しているかどうか。金額があまりにも高額でないかどうか

（２）旅費交通費や福利厚生費として私用な出費を経費にしていないか

　→　旅費交通費の場合、実際に視察をしたのかどうか。福利厚生費は外部から従業員を雇用していない場合、あまり認められません。

（３）車両など事業と私用の共通経費の按分は適切か

　→　車両の購入費・維持費の全額を経費にした場合には、まず指摘されます。その他、自宅兼事務所の費用の按分など。

このあたりを中心に調査していくことになるでしょう。

税務署は税金を取るのが仕事ですが、過度に神経質になる必要はありません。

税務調査で抜き打ち調査を警戒されている方が多いのですが、不動産賃貸業で抜き打ち調査はあまり聞きません。

飲食店などの現金商売は抜き打ち調査でなければチェックできない要素がありますし、水商売やパチンコ店など脱税の代表格の事業では証拠を隠滅される恐れがあります。

これらの業種で抜き打ち調査が多いのはそのような理由です。

不動産賃貸業は家賃の受け渡しは今では銀行振込が大多数なので、ごまかしようがなく、不動産は逃げないので抜き打ち調査をする意味があまりないのです。

事実、私のお客様のうち不動産賃貸業で抜き打ち調査を受けたことはありません。

まずは税務署から電話が入ります。

確定申告書に税理士印が押してある場合には税理士に、押していない場合には本人に税務署の担当者から電話が入ります。

通常は「○月の○日か○日でお願い致します。」というように2,3候補日を挙げられ、その中から税務調査日を選択できます。

規模が大きい場合には1日ではなく2~3日かかる場合もあります。

どうしても、その候補日の予定が合わない場合には遠慮なく「来月でお願いします。」と言いましょう。

このようにして税務調査の日程が決まり、税務調査が行われることになります。