不動産投資の心構えの最近のブログ記事

賃貸事業拡大目的で不動産投資を行う戦略の1つに積算評価の高い物件を買い増していく戦略があります。

 

書籍・セミナーで言えば高速不動産投資の今田さん、融資に関するセミナーの多い石渡さんが最も近いかと思います。

 

融資のポイントは年収と積算評価です。

積算評価の低い物件を購入してしまうと次の融資が厳しくなり、手詰まりとなってしまいます。

そこで、積算評価の高い物件・具体的には土地価格の高い関東近郊でRC築浅の物件を狙って買い増しをしていく手法です。

 

政府系の公庫や都市銀・地銀で融資を受けている方はある程度積算評価を気にしていると思われます。

問題は積算評価が出なくても年収が高ければ融資を出すスルガ・オリックス等のノンバンク系で融資を受けた方です。

一度、ご自身のバランスシート(所有不動産の積算評価・現預金と借入のバランス)を確認してみるとよいでしょう。

 

この方法は不動産賃貸業としては王道です。

しかし王道であるが故に、積算評価の高い物件に人気が集中し価格が上がってしまっているように感じます。

価格が上がれば利回りが下がり、投資効率が下がります。

不動産投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンな手法となっています。

 

 

不動産賃貸事業拡大目的で不動産投資を行う手法に、ボロ物件をリノベーションする方法があります。

 

書籍・セミナーで言うと加藤ひろゆきさんが近い手法を紹介しています。

 

売れ残りのボロ物件を安く買い叩き、修繕・リフォームなどを経て高利回りで運営又は売却することを目的としています。

ボロ物件=価格の低い不動産であるため、初心者が手を出しやすい手法なのですが、これは上級者向けです。

 

まず、信頼できる不動産業者を手を組まない限り、加藤さんの言うような「鬼のような指値」をすること自体が大変です。

激安で購入できたとして、修繕・リフォームもまた初心者には難しいものがあります。

 

手法としては「分かりやすく、面白く、儲かりそう」なのですが、実行に際しては「経験と人脈」がモノを言う手法です。

 

 

所得税対策で不動産投資を行う場合には、不動産所得が赤字にならなければいけません。

しかし、現金が赤字になってしまっては意味がありません。

最高でも赤字の50%しか税金は戻らないのですから。

 

大変わかりにくい概念ですが、

現金収支は黒字に、税務上の損益は赤字にすることが重要です。

 

税務上の損益を赤字にするには耐用年数の短い不動産を購入することが重要です。

木造築22年以上の物件が節税に好まれるのはそのためです。(4年で減価償却できます。)

多くの節税セミナーは木造築22年以上の物件を勧めるだけで、その後のことを考えていません。

ここで私は5年間超短期不動産投資法を勧めたいと思います。

(いずれ商標も取ろうと考えています。)

 

この手法は高所得者限定ではありますが、ローリスク・ミドルリターンの画期的な節税不動産投資であり出口戦略まで考えています。

 

(例)

所得税・住民税率50%(課税所得1,800万円超)の個人が

5,000万円(土地2,600万円、建物2,400万円)で木造築22年の賃貸不動産を購入した。

表面利回りは10%で年家賃は500万円。

管理費その他の費用は年100万円必要である。

この不動産を5年後に5,000万円で売却した。

(購入諸費用、融資関連費用は考慮しない。)

 

-

税務上の損益

現金収支

購入時
購入金額
-
△5,000万円
1~4年目

家賃収入

500万円
500万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
△600万円
-

税金の還付

-
100万円

合  計

△200万円
500万円
4年間合計
△800万円
2,000万円
5年目
家賃収入
500万円
500万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
-
-
税金の納税
-
△200万円
合  計
400万円
200万円
売却時
売却金額
-
5,000万円
譲渡所得
2,400万円
-
税金の納税
-
△480万円
合  計
2,400万円
4,520万円

総  合  計

2,000万円
1,720万円

 

 

5,000万円の投資に対して、5年間でのリターンが1,720万円となります。

通常、税務上の利益が5年間で2,000万円出れば手元には半分の1,000万円しか残りません。

この超短期不動産投資法ならば1,720万円も手元に残すことができるのです。

 

また、この手法の長所の1つに「高所得者なので多少の不利は税金でカバーできる」点が挙げられます。

 

上記例で入居率が50%となってしまい家賃収入が半減、さらに売却時に地価が下落して1割減の4,500万円で売却したと仮定します。

 

-

税務上の損益

現金収支

購入時
購入金額
-
△5,000万円
1~4年目

家賃収入

250万円
250万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
△600万円
-

税金の還付

-
225万円

合  計

△450万円
375万円
4年間合計
△1,800万円
1,500万円
5年目
家賃収入
250万円
250万円
経  費
△100万円
△100万円
減価償却費
-
-
税金の納税
-
△75万円
合  計
150万円
75万円
売却時
売却金額
-
4,500万円
譲渡所得
1,900万円
-
税金の納税
-
△380万円
合  計
1,900万円
4,120万円

総  合  計

250万円
695万円

 

これだけ悪条件が重なっても5,000万円の投資に対して5年間で695万円のリターンがあります。

税務上の利益が250万円しかないのに、現金収支は695万円の利益が出るのです。

 

通常は入居率50%は不動産投資では大失敗です。

しかし、高所得者は税務上の赤字の半分を税金で補填してもらえるために大きな痛手を負わないどころかプラスで切り抜けることができます。

 

この超短期不動産投資法のポイントは以下の4点です。

① 建物価格を4年で減価償却できる木造築22年以上の物件を購入する

② 減価償却費が大きくなるよう、建物価格の大きい物件を購入する

③ 減価償却費がなくなり、譲渡所得への税率が39%→20%となる5年後に売却する

④ 購入する個人が高所得者であり、所得税・住民税率が高い

 

高所得者でこのような節税方法を検討中の方は是非ご連絡下さい。

条件に合う不動産を紹介いたします。

副収入目的で不動産投資を行う場合には少額で始められるワンルームマンション投資を勧める傾向があります。

 

私はワンルームマンション投資は基本的にお勧めしません。

それは、

① 利回りが低い

② 管理費・修繕積立金の負担割合が大きい

③ 空室の際の負担が大きい

④ バランスシートが悪化し、借入で他の不動産を購入しようとした際に足かせになる

という理由からです。

 

唯一、借入無しの現金購入の場合のみ、ワンルームマンション投資も選択肢として考えてもいいと思います。

借入がなければ、空室の際にも管理費・修繕積立金の出費のみで済むためです。

 

書籍・セミナーで言えば重吉勉さん、CFネッツさんが近いと思います。

   

ポイントとしては空室リスクの低い都心の物件を購入すること、現金購入することが挙げられます。

そうなると価格が高いので利回りも下がるのですが・・・

ミドルリスク・ローリターンな投資法と考えています。

相続税対策で不動産投資というと大東建託さん、レオパレス21さんのように地主さんが遊休地や畑を宅地転用して賃貸不動産を建築することが一般的です。

 

1億円の現金が1億円の賃貸建物に変われば、税務上の評価は4,200万円程になります。

相続財産を5,800万円も圧縮することができるため、営業マンはしきりに建築を勧めます。

 

ここで2点、検討する必要があります。

1つは、相続税対策を無視して不動産賃貸事業として成り立つのかどうか

1つは、建築名義を法人にしてさらなる節税メリットを受けるかどうか

 

 

このような対地主さんへの建築営業は地主さんの無知に付け込んで、高い買い物をさせられることが多々あります。

土地価格を路線価で計算し、

年間家賃収入÷(土地価格+建物価格)=利回り

が5%を割るようであれば大問題です。

しかし、「相続税が安くなるからいいか」と建築してしまう地主さんが後を絶ちません。

 

次に相続税の節税効果ですが、予想外に長生きした場合、相続財産が逆に増加する可能性があります。

また建築主名義で他に不動産収入がある場合には、所得税及び住民税の負担も高くなります。

 

この場合には、法人名義で建築し、その株式を贈与する方法がお勧めです。

「建築後3年以内に相続が発生した場合に相続税節税効果がない」というデメリットはありますが、3年超経過すれば個人で建築したのと同じ相続税節税メリットがあるだけでなく、毎年の所得税及び住民税も節税することができます。

 

 

 

終身雇用の崩れた現状では将来に不安を抱く方が多くなってきています。

副収入目的・不動産投資の練習にとワンルームマンション投資は今でも過熱気味です。

 

ワンルームマンション投資はハッキリ言って大きく儲かることはありません。

それでいてリスクは小さくありません。

空室になれば埋めるための労力・修繕にも気を使います。「不労所得」ではありません。

不動産は永遠ではありません。老朽化すればメンテナンスに費用がかかりますし、いつかは取り壊さなければなりません。「年金代わり」にはなりません。

 

現金購入で買い増し買い増し・・・という戦略なら悪くありませんが、借入で購入すると毎月の現金収支が若干出る程度。

運悪く空室になってしまうと完全にマイナスです。

 

(実例)

渋谷のワンルームマンションを平成21年に800万円で購入。

利率2.2%で20年返済、毎月45,000円の返済がある。

(表面利回り10.8%)

(1)家賃収入 72,000円

(2)返済 △45,000円

(3)管理組合への管理費 △5,000円

(4)購入した不動産業者への管理費 △5,000円

(5)修繕積立金 △5,000円

(6)税金 △2,000円

(7)月手残り (1)-【(2)~(6)】=10,000円

 

どうですか?

800万円の投資に対して月手残りは10,000円、年額で120,000円です。

入居者が入っていてこれなのですから、空室リスクを考えると目も当てられません。

ワンルーム投資を進める大手のセミナーに出席して即購入したそうですが・・・

(4)のその大手への管理費5,000円も余計な感覚があります。

(現金購入であれば返済の45,000円が丸々浮きますから悪くありません。)

 

また、不動産投資を始めるにあたって練習の意味を込めてワンルームマンションを購入する方も多く見受けられます。

これは絶対にやめて下さい。

不動産賃貸事業を拡大しようとした際に他の不動産の保有・借入は基本的に足かせにしかなりません。

税金対策で赤字申告をしている場合にはなおさらです。

 

 

まとめ

副収入目的、不動産賃貸の練習に・・・という軽い気持ちでのワンルームマンション投資はお勧めしません。

ワンルームマンション投資は現金購入が鉄則です。

借入での購入ではまず儲かりません。

 

「相続税対策に賃貸不動産を建てませんか?」

地主さんには耳にタコができるほどこの営業文句を聞いたことがあるでしょう。

地主さんでなくとも相続財産が多い場合には相続税対策に賃貸不動産を購入するケースが多々あります。

 

相続税の節税効果はすごく詳しい相続税節税サイトに記載している通り、非常に高いものがあります。

1億円の不動産投資で4,000万円以上の相続税節税効果が出る場合もあります。

 

ここでの問題は業者が相続税節税効果だけを強調し、利回りの低い案件を提案することが多いという点です。

土地を既にお持ちの方に対して、建物価格だけを基準に計算して表面利回り5~6%程度の提案を受けることもザラです。

30年一括保証と言っても30年の契約を保証しているだけであって、同じ賃料を30年保証しているわけではありません。

賃料は徐々に下落していくと見ていいでしょう。

相続税対策に賃貸不動産を購入する場合も同様に相続税節税効果だけに目を奪われないことが重要です。

 

また、相続税の節税効果は「買ってすぐ死亡した場合」を基準に計算しています。

長生きして頂けるのは嬉しいことなのですが、予想に反して長生きした場合家賃収入が相続財産として積みあがってかえって相続税が増える結果となる場合もあります。

 

このような失敗は往々にして不動産業者としか相談しないことによって起ります。

不動産業者はあなたに不動産を建築させたい・購入させたいというのが本音です。

最終的に建築・購入させる方向に持っていくのが当然です。

必ず利害関係のない第3者に相談すべきです。

 

私は相続税対策での不動産購入では下記のようなアドバイスを致します。

(1)相続税対策を無視して、不動産事業として採算が合うのかどうか

(2)相続後に相続人が不動産事業を行う意思があるのかどうか

(3)相続後に相続人全員が共同して不動産事業を継ぐのか、それとも特定の相続人が継ぐのか

(4)3年以内に死亡の予見があるような緊急性のある場合を除き、不動産所有法人を利用したさらに節税効果の高い手法を採れないか

など

 

 

まとめ

不動産投資での相続税対策は有効ですが、それだけに目を奪われてはいけません。

不動産事業としての採算を考えて相続税対策・利回り収入の両立を目指しましょう。

「毎年の税金対策のために投資不動産を買いませんか?」 

不動産に特化した税理士の私にまでこんな勧誘の電話がありました。

バブル期は賃貸収入が赤字でもそれを上回って不動産価格が上昇したので、有名な節税手法でした。

今でも「投資用の不動産を買えば節税になります!」と広告を打っている業者も見受けられます。

 

そのカラクリは次のような手法です。

 

① 給与収入による税率が高い方が

② 不動産投資で赤字を出し

③ その赤字を給料と相殺して給料から天引きされた所得税・住民税の一部を取り戻す

 

という流れになります。

所得税と住民税の税率が高い方に取っては魅力的な節税商品に映るのか、今でも年所得2,000万円以上の高所得者層で無計画に購入してしまう方が見受けられます。

 

この手法には2つの大きな落とし穴があります。

 

1つはそもそも赤字を出している(損をしている)ということです。

バブル期はこの赤字を上回って不動産自体が値上がりしていました。

不動産市況は持ち直しを見せてはいるものの急激に上がることは考えづらいので、節税効果以上に不動産投資で損をする可能性があります。

節税を図りながら、不動産投資で損をしないようにキャッシュフローは黒字、税務上の利益は赤字となるような物件を選定することがポイントです。

 

2つ目は赤字を出すことによるデメリットがあることです。

個人の不動産所得が赤字になると

① 次の融資を受けづらい

② 土地負債利子分は給与所得と合算できない

③ 青色申告特別控除の適用を受けることができない

というデメリットがあります。

 

特に①の次の融資を受けづらいという問題が大きいですね。

この手法によく使われる木造築22年以上のアパートは4年で減価償却が終わり、節税効果が切れます。

となると4年毎に購入し続けなければ節税効果が続かないのです。

譲渡所得の税率が39%→20%に下がる5年後に新しい不動産を買い直す戦略であればお勧めできます。

 

まとめ

所得税対策目的で不動産投資をしてもいいのは

次の融資の必要がない、税金対策としてだけ購入を考えている方

次の融資の必要がない、現金で購入予定の方

不動産所得の黒字の対策の方(不動産所得が赤字にならない)

の3パターンに限られます。

不動産事業拡大目的の方は初年度を除き、赤字を出して節税することを考えてはいけません。

不動産投資を始める前に信頼できる業者・専門家を探しておかなければなりません。

これは不動産投資を始める「前」にやっておくべきです。

 

というのも、不動産業者は基本的にあなたの味方ではありません。

不動産業者は通常、相談料などは取りませんからあなたが不動産を買わなければ儲かりません。

最終的には「不動産を買った方がよい」という結論に達するのは当然です。

また、仲介手数料は物件価格の3.15%+63,000円がほぼ定価になっているのが現状です。

となると、買主側の不動産業者でさえあなたが高く買った方が儲かるのです。

 

つまり、

売主 → 高く売りたい

売主の不動産業者 → 高く売りたい 早く売りたい

買主の不動産業者 → 高く買わせたい 早く買わせたい

買主 → 安く買いたい

 

そうです。安く取引したいのはあなただけなのです。

 

しかも多くの不動産業者は同じ顧客が2棟、3棟と買い増しをしていくことを考えていません。

とにかく今買わせたい一心なのです。

 

税金対策には不動産所有法人を作って会社名義で購入することが最重要です。

しかし、法人名義では理解ある金融機関の担当者を捕まえないと苦労する場合があります。

そのため、あなたが税金で損をするとわかっていても不動産業者は法人での購入を勧めません。

早く、確実に売りたいからです。

 

不動産事業を拡大したい場合には積算評価の出ない物件を個人名義で購入してしまったら手詰まりです。

「積算評価は出ませんが、スルガ・オリックスなら給与所得が高いので融資が取れますよ!」

確かにその1棟は買えるでしょう。

しかし、次の融資は相当厳しいものになります。

税金面ではデメリットばかりでメリットがありません。

 

 

こういった自分の都合しか考えていない不動産業者から購入するとそのツケはあなたに回ってきます。

どうしてもその業者から購入しなければならない(その業者が売主など)場合には、自分の希望・状況をしっかりと伝えましょう。

不動産業者と上手く付き合うことができれば、いい物件を紹介してもらえるかもしれません。

 

理想は不動産業者にとっていいお客さんになることです。

不動産業者にとっていいお客さんとは2棟、3棟と続けて購入してくれるお客さんです。

すぐに買えなくとも「今後も買い増ししていきたいので~」と匂わせておくだけでも違います。

いい物件を優先的に紹介してもらえたり、金融機関への紹介も力を入れてくれるかもしれません。

 

 

まとめ

不動産業者は一見さんの見方にはなってくれない

自分の希望・今後の展望などはしっかりと伝えるべき

いい不動産業者のいいお客さんになることが不動産投資成功への近道

不動産投資で失敗・苦労している方の問題点は入り口(購入時)にあります。

不動産は一度購入してしまえば立地条件は変わりませんし、利回りの計算の分母である投資金額も変わりません。

税金面でも最大の節税策は法人名義で購入することや配偶者名義で購入することなど購入名義を工夫することですが、これも簡単に変えることはできません。

 

税理士である私のところに「税金が高すぎるので税金対策をお願いしたい」と相談にくるお客様のほとんどは、不動産業者に言われるがまま、高所得者名義で購入してしまった方です。

 

こういった問題のほとんどは不動産を売りたい業者としか相談していないことが原因です。

各種不動産投資セミナーは不動産業者が主宰であることがほとんどです。

不動産投資コンサルタントも不動産業者と提携していることがほとんどです。

こういった不動産を売って儲けたい人間とだけ話していたら「不動産を購入する方がいいですよ!」とう結論になるのは当たり前です。

そうでないと不動産業者が儲かりませんから。

あなたが儲かるかどうかの話ではありません。

 

どんなによい不動産業者・不動産投資セミナーであっても一度その業者やセミナーと利害関係のない専門家に相談してみることをお勧めします。

そうすることによって、違った視点・気づかなかったデメリットなども出てくると思います。

 

私としては

① 売りたい不動産業者

② 融資関係のコンサルタント(次の融資への影響などを購入前に確認)

③ 税金関係のコンサルタント(税理士など節税関係を購入前に確認)

の3者には最低限相談をしてから購入を決めて頂きたいところです。

私は③に属する税理士なのですが、購入前に①しか相談しない方が多いのは本当に残念です。

 

コンサルタントによっては多少の料金がかかるかもしれません。(無料のところもあります。)

しかし不動産投資で失敗すればその何百倍もの損失が発生してもおかしくありません。

 

どんなに自分がセミナーその他勉強したとしても、やはり違った見方というものはあります。

遠回りなようで不動産投資成功への近道だと私は信じています。

 

 

まとめ

不動産の購入前には必ず複数の専門家に相談しましょう。

売りたい業者は自分の都合のいい方向に話を持っていくのが当たり前です。

セミナー等でも即決はしないように。

   お問い合わせ

1部 不動産投資の目的
 1 賃貸事業拡大目的
  →積算の高い物件狙い
  →ボロ物件を修理

 2 所得税対策目的
  →超短期投資法

 3 副収入目的
  →ワンルーム買い増し

 4 相続税対策目的
  →法人名義で建築

2部 不動産購入前
 1 信頼できる業者を探す
 2 複数の専門家に相談する

3部 不動産探し
 1 表面利回り
 2 構造
 3 立地
 4 積算評価
 5 価格は売主の希望価格
 6 同じ物件を見かける
 7 未公開物件とは

4部 融資付け
 1 融資を受けられる金額
 2 バランスシート
 3 融資を考えた確定申告

5部 不動産投資の基礎知識
 1 なぜ不動産投資なのか
 2 不動産投資のポイント
 3 利益とキャッシュフロー
 4 短期売買は儲からない?

6部 不動産購入編
 1 建物は高く、土地は低く
 2 固定資産税の精算金

7部 不動産売却編
 1 出口戦略とは
 2 不動産売却時の税金
 3 特定事業用資産の買換特例

8部 比較で分かる不動産投資
 1 1棟買いVS区分所有
 2 新築VS中古
 3 都市部VS地方
 4 鉄筋コンクリートVS木造
 5 住居用VS事務所・店舗用
 6 家賃保証VS非家賃保証
 7 変動金利と固定金利
 8 保険の年払と一括払

9部 節税・税金対策
 1 節税と脱税の違い
 2 「経費を増やす」とは
 3 節税の優先順位
 4 消費税還付
 5 まずは青色申告
 6 購入名義を工夫する
 7 法人化で節税(総論)
 8 不動産所有法人
 9 サブリース法人
 10 不動産管理法人
 11 青色事業専従者給与
 12 旅費交通費
 13 小規模企業共済
 14 生命保険で節税
 15 9室と10室で大きな差
 16 出張日当で節税

10部 税務調査対策
 1 抜き打ち調査はない
 2 修正申告と更正処分
 3 「お土産」とは
 4 購入・建築初年度の調査
 5 不動産賃貸(個人)の調査
 6 不動産管理会社の調査
 7 サブリース会社の調査
 8 不動産所有会社の調査

11部 あの節税策の短所
 1 築22年以上の木造を買え
 2 管理法人は万能ではない
 3 減価償却定率法で節税

12部 借地権と底地権
 1 借地権とは

13部 法人化のポイント
 1 株式会社or合同会社
 2 資本金はいくら?
 3 株主(出資者)は誰?
 4 決算期は何月?

14部 コラム
 1 消費税増税の影響
 2 地主さんにはかなわない
 3 仲介手数料は3%?
 4 相続税還付とは
 5 帳簿作成には専用ソフト
 6 取得税・登記費用の資産計上不可

15部 あの情報商材の中身
 1 超合理的節税法
 2 節税投資のススメ
 3 健康保険を安くする方法
 4 改正で200万円超節税法

16部 不動産投資にかかる税金
 1 不動産取得税
 2 登録免許税
 3 印紙税
 4 所得税と住民税
 5 事業税
 6 固定資産税

17部 届出・申請書と記入例
 1 個人事業の開廃業届出書
 2 青色申告承認申請書
 3 青色事業専従者給与の届出
 4 給与支払い事務所の開設届
 5 源泉税の納期の特例申請書

18部 おススメの書籍
 1 ここまで明かしたく
   なかった節税強化書
 2 家主さん、地主さん、
   もっと勉強して下さい。
 3 アパマン経営、なぜ
   失敗するのか
 4 中古のワンルームを
   3戸持ちなさい
 5 無税入門

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