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所得税と住民税は毎年の所得に対して課税されます。

 

不動産所得は

(収入-経費-控除)

で計算されます。

 

税率は収入によって変わります。

不動産収入のみの方は不動産の利益に対し、サラリーマン大家さんの方は給与所得と不動産の利益の合計に対して下記の税率で課税されます。(所得税+住民税一律10%)

課税所得金額

税率

(所得税+住民税10%)

控除額
以下
-
195万円
15%
0円
195万円
330万円
20%
97,500円
330万円
695万円
30%
427,500円
695万円
900万円
33%
636,000円
900万円
1,800万円
43%
1,536,000円
1,800万円
-
50%
2,796,000円

 

ポイントは、段階的に税率が上がっていく点です。

サラリーマン大家さんは給与所得の源泉徴収票を見てみましょう。

「給与所得控除後の金額」から「所得控除の合計額」を引いた金額があなたの課税所得金額です。

これに不動産の利益が上乗せされます。

 

「給与所得控除後の金額」から「所得控除の合計額」を差し引いた金額が900万円の場合(概ね給与額面1,200万円程)、不動産の利益に対して43%の所得税・住民税が課税されることになります。

不動産投資に毎年かかる税金の1つに固定資産税があります。

固定資産税は不動産を「持っていること」に対する税金ですから、不動産投資が赤字でもかかってきます。

 

固定資産税の通知書には固定資産税とは別に都市計画税も課税されています。

通常、不動産投資の世界で「固定資産税」というと、固定資産税と都市計画税の両方を指します。

 

固定資産税の計算は原則として固定資産税の評価額×1.7%(固定資産税1.4%、都市計画税0.3%)となります。

小規模住宅用地(一定の住宅1戸当たり200㎡まで)は固定資産税の評価額の1/6に対して1.4%、1/3に対して0.3%で課税され、多くの不動産投資家の所有土地はこれに該当します。

家屋についても新築から5年以内の耐火建築物は固定資産税評価額の1/2に対して1.4%、0.3%で課税する特例があります。

事業税も所得税・住民税と同様に毎年の不動産の利益に対してかかる税金ですが、取扱いが異なります。

所得税・住民税が「経費にならない」のと違い、事業税は「経費になる」のです。

 

個人事業税の計算方法は簡単です。

所得税・住民税で計算した「青色申告特別控除前所得金額」から290万円を差し引いて5%をかけるだけです。

法人事業税は利益によって税率が変わりますが、法人の実効税率の中に含まれています。

 

この事業税を考慮すると個人の最高税率は55%(所得税40%、住民税10%、事業税5%)となり、半分を超えてしまいます。

そうならないように法人化で節税等の方法を利用して節税を図りましょう。

☆ 登録免許税の計算方法と納税

 

 登録免許税は登記の際に支払う税金です。

 通常は登記は司法書士さんに依頼しますから、司法書士さんが代理で払います。

 登記手数料と一緒に司法書士さんに請求されるので、払っている感覚があまりない税金です。

 「司法書士報酬って高いですね。300万円もかかりました」と言われて司法書士報酬の領収証を見ると、立替払いの登録免許税が300万円中250万円・・・なんてこともよくあります。

 

 税率は

 売買の場合の所有権移転登記・・・2.0%

 売買の場合の所有権移転登記(住宅用家屋の場合)・・・0.3%

 所有権保存登記・・・0.4%

 所有権保存登記(住宅用家屋の場合)・・・0.15%

 抵当権設定登記・・・抵当権の設定金額に対し0.4%

 抵当権設定登記(住宅用家屋の場合)・・・抵当権の設定金額に対し0.1%

 となっています。

 

 (例)固定資産税評価額土地5,000万円、建物5,000万円の住宅用賃貸不動産を1億5,000万円で購入、土地、建物にそれぞれ5,000万円の抵当権を設定した

 

 所有権移転登記分

 土地:5,000万円×2%=100万円

 建物:5,000万円×0.3%=15万円

 所有権保存登記分

 土地:5,000万円×0.4%=20万円

 建物:5,000万円×0.15%=7万5千円

 抵当権設定登記分

 土地:5,000万円×0.4%=20万円

 建物:5,000万円×0.1%=5万円

 

 総合計167万5千円

 となります。

 

 通常は、司法書士さんが登記の際に計算して払いますからご自身で計算する必要はありません。

 しかし、どの程度の負担が出るのかは事前にある程度予測しておいた方がいいでしょう。

 

不動産の売買契約書を結ぶ際に、契約書に貼りつけます。

これが印紙税です。

 

不動産の売買契約書の場合、契約金額が

10万円以下・・・ 200円

50万円以下・・・ 400円

100万円以下・・・1,000円

500万円以下・・・2,000円

1,000万円以下・・・10,000円

5,000万円以下・・・15,000円

1億円以下・・・45,000円

5億円以下・・・80,000円

10億円以下・・・180,000円

50億円以下・・・360,000円

50億円超・・・540,000円

となっています。

 

あまり節税の余地が少ない印紙税ですが、節税のポイントは2点。

 

1点は契約書を1通しか作らないことです。

不動産の売買契約書は2通作って売主と買主が1通ずつ保有するケースと、1通作って売主はコピーを買主が原本を保有するケースがあります。

コピーには別途、署名・押印をしない限り印紙は必要ありませんから印紙代を半分に抑えることができます。

売主にこだわりがなければ1通とするとよいでしょう。

 

2点は建物の消費税額を明記しておけば、税抜きの金額で印紙税を計算することができます。

例えば、土地5,000万円、建物5,250万円の計1億250万円で売買する場合、消費税額を明記せずに総額1億250万円と契約書を作ると、1億円超~5億円以下の契約書として80,000円の印紙税がかかります。

これを消費税額を明記すれば税抜き1億円になります。

すると5,000万円超~1億円以下の契約書として45,000円の印紙税で済むことになります。

不動産取得税は原則として市区町村が課税するものであり、自分から何か申告しなければならないものではありません。

市区町村が課税に当たり、不明である点などを申告させる場合はあります。

その際には市区町村から不動産取得税申告書が送られてきます。

 

なお、市区町村は登記から不動産の移転があったことを把握します。

通常は登記から2~3カ月で不動産取得税が課税されますが、半年経っても課税されない場合もあります。

その場合には市区町村の課税漏れであってあなたが何か脱税行為をしたわけではないので気にせずに待ちましょう。

 

☆ 不動産取得税の計算方法

 固定資産税評価額に対して土地は3%、建物は住宅3%、住宅以外4%の税率で課税されます。

 なお、平成24年3月31日までは土地のうち宅地は固定資産税評価額の1/2に対して課税されます。

 この特例は毎回延長されていますから、平成24年4月1日以降も継続の可能性が高いでしょう。

 

 ポイントは「固定資産税の評価額」に対して課税される点です。

 売買価格は一切関係ありません。

 購入前に固定資産税評価額を確認しておくとよいでしょう。

 地方物件でもない限り、固定資産税評価額が売買価格を上回ることはほとんどありません。

 売買価格の50~70%くらいで想定しておけば十分でしょう。

 

 (例)固定資産税評価額:土地(宅地)5,000万円、建物5,000万円の居住用賃貸不動産を1億5,000万円で購入した場合

 土地:(5,000万円×1/2)×3%=75万円

 建物:5,000万円×3%=150万円

 合計:75万円+150万円=225万円

 

☆ 建物の不動産取得税の軽減

 新築の場合には1戸建ての場合50㎡~240㎡、集合住宅の場合1戸当たり40㎡~240㎡の範囲であれば、1戸につき1,200万円まで固定資産税評価額から差し引くことができます。

 ワンルームマンションですと40㎡に足りない場合もありますが、その他の場合にはこの軽減措置を受けることができるでしょう。

 なお、通常は都道府県が軽減後の不動産取得税を通知してきます。

 まれに軽減していない場合があるので、通知書を受け取ったら軽減されているか確認しておきましょう。

 

☆ 住宅用土地の不動産取得税の減免・猶予

 賃貸住宅を建築するための土地を取得した場合には、土地の不動産取得税の減免・猶予を受けることができます。

 申請時点で既に賃貸住宅が完成していれば「減免」として払わなくてよくなります。

 申請時点で計画中、建設中であればとりあえず不動産取得税を「猶予」してもらい、完成後に正式に「減免」されます。

 なお、集合住宅なら1戸当たり40㎡~240㎡であること、土地の取得から3年以内に建物を取得することが条件となっています。

 

 減免・猶予される額は住宅の床面積の2倍分の土地です。

 例えば、300㎡の土地に1戸当たり50㎡の集合住宅を4戸建築した場合には、50㎡×4戸×2=400㎡となり、土地の300平方メートルを上回りますから土地の不動産取得税の全額が減免・猶予されます。

 

 こちらは都道府県側では「住宅を建築する予定かどうか」はわかりませんから、こちらから申請していくことになります。

 

 

 

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