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不動産投資コンサルタント等に節税策として紹介されやすいのがこの手法です。

 

築22年以上経過した木造住宅は4年で減価償却することができます。

4,000万円で購入した場合には1年間に1,000万円、減価償却費を計上することが可能となり、節税できます。

 

ポイントは、減価償却費に計上できるのは建物価格だけという点です。

通常、賃貸不動産は土地と建物を合わせて購入します。

減価償却することができるのは建物だけであり、土地は売却するまで経費にすることができません。

購入前に建物価格が大きい物件であるかどうかを確認しておくことが重要です。

 

私が最近相談を受けたお客様では木造築22年の物件で建物の固定資産税評価額500万円、土地の固定資産税評価額2,500万円の物件を3,000万円で購入していました。

最も一般的な固定資産税評価額で按分すると建物500万円、土地2,500万円ですから3,000万円の投資に対して1年で経費にできる金額は建物の1/4、125万円しかありません。

これでは節税効果も薄くなってしまいます。

地方物件は比較的土地の評価が低いため、この節税策を目指すのであれば地方物件がオススメということになります。

 

また、4年で減価償却できる建物価格はなくなりますので、また新しい物件を探さなければなりません。

超短期節税不動産投資のように、5年後には売却するなど出口を見据えた計画を建てましょう。

 

このように理論上、節税策として優秀な方法ではあるものの

(1)建物価格が多く残っている築22年以上の木造物件を見つけければならない。

(2)節税効果は4年で切れる

とうい点から私は5年後に売却して買い直すといったような「5年計画」で考えなければ意味がないと考えています。

「超節税法」などと謳っていますが、税理士なら普通は知っているただの平成21年税制改正の一部の説明です。

 

平成21年税制改正では、平成21、22年に購入した土地を長期譲渡した場合に売却益から1,000万円が特別控除されることとなりました。

(長期譲渡とは売却年の1月1日における所有期間が5年超である不動産の売却を言います。)

長期譲渡の税率は20%ですから、1,000万円×20%=200万円、最大200万円の節税となります。

 

これは特段届出などの事前準備の必要もなく、誰でも受けられる特例です。

税理士でなくとも不動産に関わる仕事をされている方なら誰でも知っていると思います。

 

有料情報ではありませんでしたが、メルマガ登録という経済的利益を要求するものでしたので「あの情報商材の中身」で紹介させて頂きました。

ダントツの節税効果を謳う、節税マニュアルです。

 

情報商材の例に漏れず怪しい雰囲気の上に作者は税理士ではありません。

しかし予想に反して脱税にも黒(脱税)に近いグレーゾーンでもない、まっとうな節税手法です。

 

2つの方法で節税投資として税金対策をしています。

 

1つは消費税還付

これは私のメインサイトが詳しいのでそちらを参照して下さい。

 

もう1つはキャッシュフローが高くなるものの、税金の計算上は赤字となるような不動産を購入します。

すると不動産所得は赤字になりますから、これを給与所得等他の所得と相殺して節税する方法です。

 

キャッシュフローが高くなるものの税金の計算上は赤字となる・・・

そんな夢のような物件のヒントは「4年間継続してこの仕組みが使えます」というところにあります。

そう、木造で22年以上経過した不動産を購入し、4年間の減価償却費で赤字にしようとする方法です。

 

(例)給与所得年1,000万円の方が、木造築22年の賃貸不動産(土地4,000万円、建物6,000万円)を購入した。

   家賃収入から管理費等の経費を引くと年間500万円の収入がある

 

 給与所得  1,000万円

 不動産所得 ▲1,000万円 (500万円-6,000万円÷4年)

 ∴ 課税所得は0円となり、給料から天引きされた所得税は全額還付、翌年の住民税は課税されない

 

なるほど。よく考えられた仕組みです。

少額の売上しか計上しない無税入門と違い、税務署も否認できません。

節税コンサルタントを名乗る方も良くこの方法は指南しています。

 

しかしこの方法にも難点があります。

この方法は建物価格の減価償却費を多く計上することがキモです。

築22年を経過した木造の建物に建物価格が高くつくでしょうか?

1億円の不動産であれば、建物を高く見積もっても土地8,000万円、建物2,000万円程度ではないでしょうか。

思ったような節税効果を期待するのであれば相当高い不動産を買わなければなりません。

そしてそれは節税効果以上に、土地下落リスクを抱え込むことになります。

 

もう1点。

効果が4年で切れるので4年後にはさらに大きな不動産を買わなければなりません。

4年後にも条件にピッタリ合うような木造築22年以上で建物価格の高い物件が買えるとは限りません。

また、以前買った不動産の家賃収入もあれば、さらに大きな不動産を買わなければならなくなります。

 

 

この手法は多くの不動産コンサルタントが勧める手法です。

税法上問題はありませんし、面白い手法なのですが・・・

現実問題として木造築22年以上の物件はほとんど土地の価格です。

理論上可能、実行は困難。

そんな節税法と考えます。

この有料情報は違った名前で複数販売されています。

「サラリーマン 節税」あたりのキーワードがあれば、ほぼ同じ内容です。

 

スキームは無税入門そのままです。

(おそらく無税入門が後発で、有料情報・情報商材が先駆けだと思います。)

 

サラリーマンが副業をして赤字を出し、その赤字と給料所得を相殺して税金を減らす方法です。

(例)給与所得300万円方が副業としてイラストレーター業を始めた。

   イラストレーター業は売上10万円、経費310万円である。

 

 給与所得300万円

 事業所得10万円-310万円=▲300万円

 合算:300万円▲300万円=0円

 ∴ 源泉徴収された所得税が全額還付となり、翌年は住民税がかかりません。

 

 

このスキームの問題点は、イラストレーター業が「事業所得」なのか「雑所得」なのかという点です。

「事業所得」であればこのスキームに問題はありません。

しかし「雑所得」であれば赤字を他の所得と相殺することができず、このスキームは機能しません。

 

無税入門では「事業開始届出を出して自分が事業と認識していれば事業所得」など誤った解釈をしています。

悪の税金額という書籍でも「事業計画書を作成していれば事業所得となる可能性が高まる」などとしています。

 

「事業所得」と「雑所得」の判定は、規模・継続性・専業性などを総合的に判断するものであり、書類の提出や作成などの形式で決まるものではありません。

上記例のような少額の売上で赤字を出すことが前提であれば事業所得とは認定できません。

 

 

にも関わらず、このような有料情報、無税入門のような書籍が売れているのはなぜでしょうか?

それは税法上間違っていても金額が少ないと見逃してもらえるからです。

税務署も暇ではありませんから、税金をたくさん取れる方を優先的にチェックします。

明らかな間違い・脱税であっても金額が少ないと実は見逃してもらえるのです。

 

地域にもよりますが、年収300万円程度であればこのスキームを利用しても通ってしまうことがほとんどでしょう。

「やったもん勝ち」の状況は税理士としては苦々しいものですが、現実なので仕方ありません。

年収2,000万円クラスになると、まず見逃してもらえません。

過少申告加算税等の罰金や延滞税の負担も大きくなるので高所得者はこのスキームを実行しないことをお勧めします。

健康保険はサラリーマンなどの給与所得者は給与収入のみを基準に計算され、半分は会社が、もう半分を本人が負担します。

対して、自営業者(地主さん、専業大家さん等)は全ての収入を基準に国民健康保険が計算されます。

 

大規模の地主さん、専業大家さんは市区町村の国民健康保険の限度額まで課されているのではないでしょうか。

(市区町村により限度額は異なります。)

 

そこで、不動産管理法人を設立してその役員になり、給料を受けることでサラリーマンのように給与収入のみを基準として健康保険を払うことができます。

自分で作った会社ですから、会社が持ってくれる半分も実質は自分が持つことになりますが、基準となる給与は自分で決められるので健康保険を年20~30万円近く節約することができます。

 

知っている方は昔から知っている手法ですね。

 

 

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