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借入の金利は変動金利と固定金利のどちらが有利なのでしょうか？

変動金利とは、金利の変動に伴って半年～数年を目途に金利が増加・減少することを言います。

固定金利とは、一定の期間内に金利が変動しても金利が変わらないことを言います。

これだけを見ると金利が上がれば固定金利が有利、金利が下がれば変動金利が有利だと思い込んでしまいます。

固定金利は、金利が上がった場合に金融機関が逆ザヤにならないように最初から金利が上乗せされています。

（例）

　変動金利・・・2.475％

　10年固定・・・4.15%

　20年固定・・・5.05％

つまり、金利が下がれば変動金利が有利ですが、金利が変動しなかった場合や上がっても1~2%ならば、それでも変動金利が有利なのです。

一部の経済学者はハイパーインフレで金利が急上昇する危険があると言い、別の経済学者は金利は長期間低迷すると言います。

私は金利は急上昇しないという考えを持っていますが、先の事はわかりません。

この上乗せの金利は安心料です。

安心料として安いと思えば固定金利、高いと思えば変動金利をご利用下さい。

私は変動金利をお勧めします。

金利が上がって最も困るのは借金王である「国」です。

従って金利の急上昇は考えられません。

万一、ハイパーインフレになった場合には金利の上昇以上に不動産の価値が上昇しています。

金利が払えなくて不動産を売却したとしても利益が出てお釣りがくるでしょう。

そして安心料として2%は高すぎると考えているためです。

火災保険の年払いと一括払いはどちらが有利なのでしょうか？

税金の計算上、経費になるのは原則として1年分です。

年払いならばその1年分が、一括払いで35年分払った場合にはその1/35が経費になります。

違いはキャッシュフローと支払の総額です。

年払いならば、毎年の支払いが少額で済みます。

特に初年度は不動産取得税の支払いなどキャッシュフローが厳しいので年払いが助かります。

支払の総額は一括払いの方が少なくなります。

まとめて数年分払う代わりに割引があるのです。

（例）

　10年契約年払い・・・年11,000円（総額11,000円×10年＝110,000円）

　10年契約一括払い・・・98,000円

従って、初年度のキャッシュフローが厳しい場合には年払いを、キャッシュフローに余裕があるのならば一括払いを選択しましょう。

不動産投資において、住居用と事務所・店舗用はどちらが有利なのでしょうか？

住居用と事務所・店舗用の大きな違いは次の入居者を付ける困難さです。

住居用であれば、賃料が適正であれば容易に次の入居者を付けることができます。

事務所・店舗用はそうはいきません。

立地・賃料はもちろんのこと、前入居者の残した内装も問題となります。

特に景気が悪い時期には新規出店する事業者そのものが減少しますので入居者を見つけることは容易ではありません。

デメリットだけでなく、メリットもあります。

事務所・店舗用のメリットは賃料が高いこと、敷金・礼金を多く取れること、通常は長期間入居してくれることです。

（例外的にコンビニエンスストア等は儲からないと判断するとすぐに撤退することもあります。）

このような特徴から、住居用はローリスク・ローリターン、事務所・店舗用はハイリスク・ハイリターンと言うことができます。

私は不動産投資自体がローリスク投資だと考えていますから住居用をお勧めします。

１階店舗、２～４階住居などの併用不動産においても１階が空き店舗だと印象が悪く、住居の入居率にも影響します。

コンビニエンスストアが入れば夜間まで営業しますし、ペットショップが入れば糞尿の臭いが少なからず出てしまいます。

事務所・店舗用としても病院・薬局や事務所であればある程度リスクも軽減されます。

家賃保証と非家賃保証ではどちらが有利なのでしょうか？

家賃保証とは、入居率に関わらず毎月一定の金額の家賃を受け取れる制度を言います。

地主さんへ建築～管理までを提案する大東建託さん、レオパレス２１さん、東建コーポレーションさんが有名です。

他にも家賃保証をしている管理会社はたくさんあります。

家賃保証のメリットは入居率に関わらず、一定の家賃を受け取れることです。

また、管理も同時に行いますので煩雑な管理業務からも解放されます。

つまり「安心」が買えるのです。

その「安心」の値段がデメリットです。

☆「安心」の値段

　保証家賃は満室時家賃の70~85%程となる

　新築の場合、完成から2、3ヶ月は家賃が受け取れない

　礼金は多くの場合、管理会社の取り分となる

　長期契約は保証されても、保証家賃は一定期間ごとに改定される

　（通常は2年間で更新されます。保証家賃は下がっていくことが予想されます。）

どうですか？

私は安心の値段としては高いと思っています。

しかしこれらの建築会社は今でも新しい物件を次々に建築しています。

それは家賃保証のメインターゲットは相続税対策の地主・高齢者層だからです。

地主・高齢者層にとって１番重要なことは相続税を減らすことであり高利回りを求めることではありません。

ですから管理まで全部丸投げで一定の家賃が入ってくる家賃保証が魅力的に映るのです。

不動産投資の際に新築と中古のどちらが有利なのでしょうか？

新築のメリット

（１）その土地の賃貸需要に合わせた間取りで建築できる

（２）新築時は入居者を集めやすい

（３）新築時は比較的賃料を高く設定できる

（４）耐用年数が長く、給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く行われる予定がない

新築のデメリット

（１）計画～完成までの期間も借入金の利息などの経費が発生する

（２）土地を既に所有している場合を除き、銀行融資を受けにくい

（３）減価償却期間が長いため、１年当たりの減価償却費が少なくなる傾向がある

（４）利回りを考えて建築会社が価格を提示するので利回りが低くなる傾向がある

中古のメリット

（１）既に入居者が入っているので、すぐに家賃収入が入る

（２）賃料が既に設定されているので、計画がしやすい

（３）建物、土地の評価が固まっているので銀行融資を受けやすい

（４）減価償却期間が短いため、１年当たりの減価償却費が多くなる傾向がある

（５）新築より価格が安くなる傾向があるので利回りが高い

中古のデメリット

（１）既に入っている入居者の賃料を上げにくい

（２）給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く必要になる可能性がある

まとめ

賃料重視の場合には、単純に利回りの高い中古物件をお勧めします。

値上がり益重視の場合にも、購入価格が低い中古物件がよいでしょう。

相続税重視の場合には、相続発生まで何年かかるかわかりませんから、耐用年数が長い新築をお勧めします。

都市部の物件と地方の物件ではどちらが有利なのでしょうか？

都市部のメリット

（１）賃貸需要が高く、空室リスクが低い

（２）日本は人口集中傾向にあり、価格が下がりにくい

都市部のデメリット

（１）ライバル物件が多く、賃料の値下げ競争に晒される恐れがある

（２）土地価格が高く、利回りが低い傾向がある

地方のメリット

（１）土地価格が安く、利回りが高い傾向がある

（２）ライバル物件が少ない

地方のデメリット

（１）賃貸需要が低く、空室リスクが高い

（２）日本は人口集中傾向にあるので、価格が下がりやすい

まとめ 

どちらが有利かと言うよりは互いのデメリットを緩和できる物件を購入するべきです。

都市部であれば、価格が低く、利回りが高い物件（売り主の売り急ぎ物件など）を

地方であれば、空室リスクの低い物件（学校や工場の周辺など）を

購入するとよいでしょう。

鉄筋コンクリートと木造ではどちらが有利なのでしょうか？

税務上の違いはほぼ２倍の耐用年数によって現れます。

鉄筋コンクリートは４７年、木造は２２年で減価償却します。

（例）１億円の建物を新築した場合

鉄筋コンクリート　１億円×0.022（47年償却率）＝220万円

→　220万円ずつ47年かけて経費にする

木造　１億円×0.046（22年償却率）＝460万円

→　460万円ずつ22年かけて経費にする

トータルで１億円が経費になることは同じですが、木造の方が早く経費にできるために、当初は有利です。

しかし、22年目以降は経費にできる金額がなくなってしまうために鉄筋コンクリートが有利です。

このように税務上、経費にできる金額には差がありません。

減価償却費を早い段階で多く計上するという点では木造が有利です。

1～22年目までは減価償却費を鉄筋コンクリートより多く計上し、キャッシュフローが改善します。

税務上の耐用年数は木造22年、鉄筋コンクリート47年ですが、この年数を経過したからといってすぐに使用できなくなるわけではありません。

修繕の必要性という点では頑強な鉄筋コンクリートが優れています。

木造築22年以上の物件を購入して節税することを勧めるコンサルタントもいますが、あまりに手入れが行き届いていないと、外壁の塗装、雨漏り対策による屋根修理・防水処理や給排水設備の修繕は数百万～の費用が必要になります。

このような築後の手入れの必要性で鉄筋コンクリートは優れています。

まとめ

木造は減価償却費を早期に計上できるため、早期のキャッシュフロー改善、税金対策に有効です。

しかし、劣化が早く後期は修繕費用が高くなります。

鉄筋コンクリートは大規模修繕の必要性が木造より低くなります。

しかし、１年当たりの減価償却費が少ないのでキャッシュフロー、税金対策には弱くなります。

以上の点を勘案すると２棟目以降で税金対策がメインの場合には木造、１棟目や単体での利回りを重視するのであれば鉄筋コンクリートをお勧めします。

１棟買い物件と区分所有マンションではどちらが有利なのでしょうか？

１棟買いのメリット

（１）利回りが高い

（２）複数の空き部屋を１つの地域の不動産会社に仲介させることができる

（３）大規模修繕や塗装工事を自由に行うことができる

１棟買いのデメリット

（１）リスクの集中（地震等の災害や、工場の撤退などによる賃貸需要の悪化）

（２）購入資金が多額に必要

区分所有マンションのメリット

（１）リスクの分散（地震等の災害や、工場の撤退などによる賃貸需要の悪化）

（２）少額の資金で始められる

区分所有のデメリット

（１）管理費の支払いなどで利回りが低い

（２）大規模修繕や塗装工事を１人の意思で行うことができない

まとめ

私は、利回りの面で１棟買いをお勧めします。

区分所有マンションを勧める書籍も多数ありますが、リスクの分散と早期の現金化のメリットを強調しています。

リスクの分散は保険や下調べである程度回避できますし、不動産投資は長期計画で行うべきものであり、早期の現金化の必要性はないと私は考えているためです。